Ima hleba i bez motike

Na samo kilometar od moje kancelarije se u ovom momentu gradi pet „fabrika“ u koje će biti uloženo oko 250 miliona evra i u kojima će već od sledeće godine raditi 10.000 radnika sa prosečnom platom većom od 1.000 evra. Država za njih nije dala ni dinar subvencija, čak štaviše, naplatila je više od 20 miliona evra da im dozvoli da se uopšte grade. U njima će raditi najškolovaniji i najproduktivniji deo populacije, stvarajući dodatu vrednost i izvozeći usluge koje se mere u milijardama evra godišnje. Pored znanja za to će potrošiti samo nešto struje, a i na tim troškovima će štedeti jer brinu o životnoj sredini. Za ove investicije verovatno niste ni čuli u vestima, jer se i početak i završetak radova obeležava skromno, sa lokalnim političarima koji ih „ispoštuju“ u prolazu. „Fabrike“ o kojima pišem su poslovne zgrade, moderni kancelarijski prostori koji se grade na Novom Beogradu. U tim „fabrikama“ će, između ostalih, raditi i svi oni IT stručnjaci koje sa ponosom školujemo i koji već imaju najbolji trgovinski saldo od svih industrija kod nas. Pa kako je uopšte moguće da na investicije koje dižu prosečnu platu, smanjuju trgovinski deficit i zaustavljaju odlazak visokoobrazovanih ne obraćamo više pažnje? Pod pažnjom ne mislim na televiziju, folklor i predsednika na otvaranju, premda to i jeste slika različitog odnosa države prema investicijama. Mi fabrike sa niskim platama, malom dodatom vrednošću po zaposlenom i negativnim uticajem na životnu sredinu podržavamo subvencijama, oslobađamo od plaćanja doprinosa za građevinsko zemljište i slavimo kao velike privredne pobede. Socijalni kriterijum kod subvencionisanja investicija je dominantan, pa se pre gleda prosečna plata u opštini investiranja umesto dodate vrednosti koju ta investicija stvara. Subvencije za radna mesta sa niskim platama i malom dodatom vrednošću su pre investicije u osnovnu socijalnu brigu nego u privredni razvoj. Državi, možda i opravdano, fokus jeste na „socijalnim“ investicijama gde i ima dobrih rezultata. Nasuprot tome, kvalitetna podrška države investicijama u poslove sa velikom dodatom vrednošću i visokim platama je izuzetak, uglavnom ne postoji, ili je negativna. Ključni razlog je nerazumevanje potreba industrija koje stvaraju veliku dodatu vrednost i koje su po pravilu kompleksnije i sofisticiranije. Nerazumevanje potreba je eufemizam za opšte neshvatanje koncepta u kome neko ko nosi kravatu i dane provodi u modernoj kancelariji za računarom proizvodi kao pet radnika u industrijskom pogonu ili kao deset poljoprivrednika. Preduslov za razvoj je da shvatimo da hleba jedino i ima bez motike. Sa padom nezaposlenosti vreme je da fokus privredne politike od „socijalnog“ investiranja preusmerimo ka podršci industriji koja stvara veliku dodatu vrednost po zaposlenom. Podrška takvoj industriji nije u subvencijama već u stvaranju povoljnog okruženja u koje takve firme mogu da dođu. Jedan od bitnih faktora okruženja je i prostor, odnosno nekretnine, u kojima takve firme posluju. To su one „fabrike“ u izgradnji koje sam pomenuo na početku teksta – moderne poslovne zgrade. Trenutno je u izgradnji rekordan broj kvadrata kancelarijskog prostora, koji će ukupno raspoloživ prostor povećati za čak 20 odsto. Da li je ovaj realno najbolji rezultat u istoriji Srbije dovoljno dobar? Nažalost, nije. Naš rekordni rezultat je gotovo tri puta manji od trenutne izgradnje u Sofiji, a sličan je i odnos ukupno raspoloživog kancelarijskog prostora. Sofija nam je i najbliža, svi ostali glavni gradovi centralne i istočne Evrope su odmakli mnogo dalje. Nerealan cilj bi bio da sustignemo Sofiju, najviše što možemo je da pokušamo da „držimo korak“, to jest, da ne kasnimo sve više. Sledstveno, nemamo nikakve šanse da sustignemo ni prosečne plate u Bugarskoj, najviše što možemo je da se ta razlika što sporije povećava. Više je uzroka zbog kojih nam je Bugarska daleki uzor. Oni stvaraju začarani krug bez izlaza, koji je dugoročno određen time što nismo članica EU i kao zemlja nemamo investicioni rejting. Bez članstva u EU i/ili investicionog rejtinga zemlje nema ni institucionalnih investitora, pa onda nema ni institucionalnih preduzimača („divelopera“), a generalno nema dovoljno ni institucionalnih kompanija koje su po pravilu zakupci. I to je taj začarani krug koji nije moguće prekinuti dok ne uđemo u EU ili dobijemo institucionalni rejting, koji su teže dostižni bez velikih investicija, za koje nam ponovo trebaju institucionalni investitori. Sve zemlje centralne i istočne Evrope su prošle ovaj put razvoja, ali su ga prošle zajedno i uz značajnu podršku EU. Mi ga prolazimo u mnogo manjoj grupi zemalja Zapadnog Balkana, dosta kasnije i sa drugačijim sentimentom EU. Ovaj začarani krug ne možemo prekinuti možda i deset godina, već ga samo možemo ublažiti dobro isplaniranom i koordiniranom akcijom države. Našu situaciju bi mogli opisati kao vožnju lokalnim putem dok su ostali na auto-putu, što je i naša jedina dugoročna opcija, a do tada moramo probati da zaostajemo što manje, uz napomenu da se lokalni put više ne održava jer su gotovo svi na auto-putu. Priključenje EU ili dobijanje investicionog rejtinga zemlje su posebne priče. Ovde ću se posvetiti akcijama neophodnim za unapređenje tržišta do tog momenta. Osnovni problem našeg tržišta nekretnina je nelikvidnost za velike investicione nekretnine. Razlog je nedostatak institucionalnih investitora koji takve nekretnine kupuju. Takve nekretnine su kod nas i upola jeftinije nego na Zapadu - tamo se najboljim nekretninama trguje na stopi povraćaja (yield) od oko četiri odsto, dok je to kod nas osam odsto ili više. U isto vreme, male i manje kvalitetne nekretnine kod nas ostvaruju stope povraćaja ispod sedam, do čak šest odsto, koliko bi se i na Zapadu platilo za njih. U suštini, manje kvalitetnu robu plaćamo isto koliko i na Zapadu jer možemo da je priuštimo, ali zato najkvalitetniju robu nema niko da kupi ni po duplo nižoj ceni jer se radi o transakcijama od preko 50 miliona evra. Rešenje je u grupisanju kapitala, odnosno formiranju REIT-ova (Real Estate Investment Trust), specijalizovanih fondova nekretnina sa povoljnim poreskim tretmanom. Za REIT-ove, osim usvajanja odgovarajućih zakona, neophodno je i aktivno učešće i podrška države da bi došlo do prve uspešne inicijalne javne ponude (IPO - Initial Public Offering) jednog REIT-a na Beogradskoj berzi. Ovo bi i za naše tržište kapitala bio događaj koji određuje budući tok razvoja. Sa mogućnošću prodaje nekretnina koje razviju i izlaska sa tržišta, više stranih preduzimača bi bilo privučeno na tržište Srbije. Međutim, ne možemo se osloniti samo na strane preduzimače. Srbija je spekulativno tržište koje privlači oportunitetne investitore i preduzimače, kakvih je u Evropi sve manje, jer je sve manje i spekulativnih tržišta. Najveći investitori i preduzimači u Sofiji su domaći („kontroverzni“) biznismeni, prema kojima su naši lokalni „tajkuni“ deca cveća. Moramo ohrabriti domaće privrednike da se aktivnije uključe, ili ih barem ne sprečavati kada žele da grade. To su one domaće investicije koje nedostaju u našem portfoliju investicija, pored stranih i državnih. Treći vid podrške države je subvencionisanje dolaska kompanija koje stvaraju veliku dodatu vrednost i isplaćuju visoke plate. Ovde ne govorim o jednokratnoj isplati subvencije po novozaposlenom, već o postepenom vraćanju dela naplaćenog parafiskalnog nameta prilikom otvaranja ovakvih radnih mesta. Naime, u Srbiji kada otvarate „socijalno“ radno mesto sa niskom platom, država vam najčešće dodeli besplatno zemljište, dovede vam infrastrukturu, oslobodi vas plaćanja doprinosa za građevinsko zemljište i da vam subvenciju po novozaposlenom do 10.000 evra. Kod poslova sa visokom dodatom vrednošću i platama, zemljište morate da nabavite po tržišnim uslovima, doprinos za građevinsko zemljište ćete platiti i do 4.000 evra po zaposlenom i nećete dobiti bilo kakvu subvenciju za zapošljavanje. Ciljane subvencije na dovođenju kvalitetnih investitora moraju da stimulišu sve kompanije koje grade nove poslovne objekte da se uključe u kampanju dovođenja novih kvalitetnih firmi na naše tržište. Vlasnici novosagrađenih objekata u roku od pet godina nakon završetka objekta bi dobijali povraćaj doprinosa /subvenciju za prostor zakupljen od strane firmi koje su tek ušle na tržište, zavisno od dodate vrednosti koju stvaraju, prosečne plate koju isplaćuju i broja zaposlenih/površine prostora koji zakupljuju. Tako bi kompanije kao što su AFI, GTC ili MPC bile stimulisane da rade na dovođenju novih i kvalitetnih kompanija I da im nude vrlo povoljan ili besplatan kancelarijski prostor u svojim objektima. Kvalitetnije kompanije koje isplaćuju više plate i stvaraju veću dodatu vrednost bi donosile veće stimulacije vlasniku objekta pa bi mogle da dobiju i niže zakupnine i same budu stimulisane da posluju u Srbiji. Na ovaj način stimulišemo i kompanije koje grade objekte da rade na dovođenju novih kompanija sa kojima sarađuju u drugim zemljama u kojim posluju, a stimulišemo i kompanije koje treba da dođu i otvore svoje poslovanje u Srbiji. Stimulacija bi mogla maksimalno da pokriva troškove zakupa poslovnog prostora, odnosno da bude do 250 evra mesečno po zaposlenom ili do maksimalnog iznosa plaćenog poreza na zarade, a u kumulativnom iznosu da bude do nivoa plaćenog doprinosa za uređenje građevinskog zemljišta kroz rok od pet godina. Ako ste u poziciji da odlučujete, a ne želite da za koju godinu narodu objašnjavate zašto i pored svih istorijskih uspeha sve više zaostajemo za Bugarskom, možete uz hleb i so da otvarate „socijalne“ investicije koje će zaposliti nisko obrazovane, ali realno morate da podržavate investicije u kojima će raditi najškolovaniji i najbolje plaćeni.