Štap i šargarepa za stambene kvadrate

Kako do jeftinijih stanova u Srbiji, pre svega u Beogradu, jer je tražnja za stambenim prostorom u glavnom gradu i najveća? Vrlo teško. I ovde ne pričam o jeftinijim stanovima u apsolutnim iznosima, pričam o relativno jeftinijim, o ceni kvadrata za koju će biti potrebno manje prosečnih plata nego danas. Da bi se to ostvarilo, u narednih pet godina nadležni bi trebalo da urade više nego u prethodnih dvadeset. Iako je za ljude koji se bave nekretninama ovo zlatno doba, ne mogu da ne vidim društveni problem koji će stvoriti previsoke cene nekretnina. Na kraju dana, mladim ljudima treba krov nad glavom da podižu porodicu, i ako ne budu mogli da ga obezbede ovde, obezbediće ga na nekom drugom mestu, gradeći nečija tuđa društva i neke druge gradove. Očekivano, cene nekretnina su odraz ponude i tražnje. Tradicionalno, naše tržište nekretnina je uravnoteženo na vrlo visokom nivou i ima konstantnu tendenciju rasta. Uzrok tome su hronične „bolesti“, koje jedino sistemski možemo „lečiti“, utičući i na ponudu i na tražnju na tržištu nekretnina. Na strani ponude, iluzija je da mi danas gradimo više stanova nego ikada. U Beogradu se sada gradi oko 35.000 stanova za pet godina. Za isto vreme između 1960-ih i 1980-ih godina gradilo se oko 70.000, a 1980-ih oko 50.000 stanova. Za povećanje ponude su ključna unapređenja u tri oblasti. Prvo, potrebno je unaprediti rad državne administracije. Rad Katastra, konverzija, izdavanje dozvola, rad javnih preduzeća, pokrivenost planovima i infrastrukturom su naši tradicionalni problemi. Odgovor na sve ove probleme je u digitalizaciji i u prenošenju javnih ovlašćenja na privatna lica. O ovome se dosta pričalo i pisalo i država uveliko radi na ovome. Da ponovim, samo digitalizacija i samo prenošenje javnih ovlašćenja. Ništa drugo. Drugo polje za unapređenje je omogućavanje alternativnih izvora finansiranja. Trenutno kod nas postoji samo jedan izvor kapitala, a to su poslovne banke. One su, po prirodi, konzervativne i inertne, a takve i treba da budu. Uz njih nam je, međutim, potreban i mnogo fleksibilniji i brži izvor kapitala, koji će omogućiti finansiranje projekata i investitora, koji su za banke „previše spekulativni i neprihvatljivi“. Banke su glavni razlog što je tražnja za nekretninama kod nas konstantno iznad ponude – mi nikad nismo imali poluprazne tržne centre, poslovne zgrade ili završene i neprodate stanove. Dok god su nam banke jedini izvor finansiranja, tako će i biti. Ovo je dobro za finansijsku stabilnost, ali loše za dinamičniji privredni rast. I treće – i najbitnije, Beogradu nedostaju kvalitetne lokacije za gradnju, lokacije koje su pravno čiste i planski i infrastrukturno pokrivene. Situacija sa lokacijama će biti sve gora ukoliko se nešto značajno ne uradi. Najveći izvor atraktivnih lokacija, Novi Beograd, „presušuje“ i biće u potpunosti popunjen za desetak godina. Značajna izgradnja, poput one od 1960. do 1990. je moguća ako imate ono što je tada bio Novi Beograd – veliku, praznu poljanu, pravno čistu, planski i infrastrukturno opremljenu. Prva linija metroa će otvoriti mogućnost značajne izgradnje u Makiškom polju, okolini Hipodroma, Luke Beograd, Ada Huje, Višnjice i Višnjičke banje. Ovo je sjajna vest i za bolju ponudu nekretnina i ravnomerniji razvoj grada. Problem sa svim ovim lokacijama je da su na pogrešnoj strani grada. Novi Beograd je naš City, neprikosnoveni poslovni centar grada. Privredne zone su u Dobanovcima, Banovcima, Šimanovcima, Pazovi, Inđiji. U prethodnih dvadeset godina najviše novootvorenih radnih mesta je na levoj obali Save, i logično, tu je i najveća tražnja za stambenim prostorom. Novi deo grada bi trebalo da ima lak pristup svim ovim lokacijama. Kao logična destinacija se nameće prostor između Ulice dr Ivana Ribara i Obilaznice, između reke Save i novog auto-puta koji je u izgradnji. Ovo je potencijalna lokacija kakva nam treba, lokacija na kojoj bismo gradili grad primeren 21. veku, koji bi u narednih 70 godina bio ono što je Novi Beograd bio u prethodnih 70. Ovo nije, i ne sme da bude projekat jedne vlade ili političke garniture, koji će biti stavljen na „led“ dolaskom neke nove vlasti. Ovo je i mora da bude nacionalni projekat 21. veka, i sve u vezi sa ovim projektom trebalo bi tako i postaviti. Moramo na transparentan način izabrati urbaniste i vizionare koji će ga osmisliti. Naše ekonomske i političke elite, uz pomoć struke, trebalo bi da preuzmu ulogu srpskog Guelja, da prepoznaju i angažuju beogradskog Gaudija 21. veka. Koliko god se divili Gaudiju, ja se više divim Guelju, pripadniku ekonomske elite koji je prepoznao i stvorio Gaudija. Voleo bih da sadašnja generacija elita ove zemlje ima barem približno kapaciteta da stvorimo našeg Gaudija, koji će našim potomcima ostavi nešto čemu će se svet diviti, kao što se danas divi Barseloni. Ove tri stvari su krucijalne za adekvatne, visoke nivoe ponude nekretnina u narednih pedeset godina. Uticaj na značajno povećanje ponude na dugi rok je neophodan, ali ne i dovoljan uslov. Nikad nećemo moći da proizvedemo stanova, kuća ili bilo čega drugog realnog, opipljivog, koliko možemo da odštampamo i akumuliramo novca. Zbog toga, pored ponude, neophodno je da se na sistemski način bavimo i tražnjom. Trenutno, jedan od glavnih generatora tražnje na tržištu nekretnina su finansijski investitori, ljudi koji su u prethodnom periodu akumulirali značajan kapital kojim kupuju stanove. U tim stanovima oni nikada neće živeti i od tih stanova očekuju samo da im očuvaju kapital i eventualno stvore kapitalnu dobit. Logika finansijskih investitora nam oblikuje stanove, čitave projekte, a time i gradove. Investitori žele stanove koji se najlakše prodaju, a sada su to stanovi od 50 do 55 kvadrata, i takvi se danas grade više nego ikada. NJihov udeo u najpopularnijim projektima skočio je sa 30 na 60 odsto. Paradoksalno, želje ljudi koji stanove kupuju za život su manje bitne od želja finansijskih investitora. Dominacija finansijskih investitora tražnju za stanovima čini teško predvidivom, a cenu sklonu čestim i velikim oscilacijama. To naročito dolazi do izražaja kada je povoljna privredna i finansijska situacija, kada šira grupa ljudi akumulira desetine i stotine hiljada evra, koje plasira na tržište nekretnina i izaziva veliki rast cena. Pritom, nikog od nas se ne tiče da li kompanija Tesla na berzi vredi 100, 1.000 ili 10.000 milijardi dolara, da li je vrednost bitkoina porasla ili pala tri ili pet puta. Koga briga za to, nemamo preteranu empatiju za one koji se kockaju i dobijaju ili gube. Ali, skoro svima je bitno koliko nam je prosečnih plata potrebno za kvadrat stana. Dodatna nevolja u situaciji kada tržište nekretnina preuzme ulogu nepostojećeg tržišta kapitala je što se sav akumulirani kapital „sahranjuje“ u cigle i beton, tako da se ne koristi za dalje ulaganje i privredni rast. To je loše za rast ekonomije, a na duže staze nije dobro ni za tržište nekretnina. S jedne strane, imamo tradiciju investiranja i štednje kroz nekretnine, a sa druge, jedva da i bankama dovoljno verujemo, a kamoli da ulažemo na berzu, u fondove, akcije i druge vrednosne papire. Ukoliko ekonomija nastavi da nam raste, nastaviće se velika akumulacija kapitala. Ako sav prikupljeni kapital nastavimo da „sahranjujemo“ u nekretnine, sa jedne strane će patiti privredni rast, a sa druge strane cene nekretnina će nastaviti da rastu i to tržište postaće isključivo „igralište“ bogatih, sa katastrofalnim društvenim posledicama. Kada je nešto vrlo uporno, poput naše navike da investiramo u nekretnine, neophodni su i štap i šargarepa da bi se stvari pomerile. Finansijsko investiranje u stambene nekretnine treba poreski destimulisati, što bi bio štap, ali i istovremeno investitorima ponuditi alternativu – poreski optimalne investicione jedinice na berzi, što bi bila šargarepa. „Šargarepa“ za ljude sa viškom kapitala su investicione jedinice na berzi, koje bi bile percipirane sigurnim poput nekretnina, a opet, poreski optimalnije i lakše za držanje i trgovanje od pojedinačnih stanova. Jedna od mogućih opcija je pokretanje prvog srpskog REIT-a (Real Estate Investment Trust), sa prvoklasnom nekretninom, poput najboljih poslovnih zgrada ili tržnih centara. Verujem da bi mali investitori, uz poreske uštede, bili zadovoljni prinosom i ispod pet odsto na godišnjem nivou. Ovim bi se stambeno tržište moglo rasteretiti pritiska i do 500 miliona evra kapitala, ili za oko 3.000 „investicionih“ stanova. Investitori koji nekretnine unesu u REIT-ove bi imali ogromnu kapitalnu dobit, jer su trenutni prinosi (yield) na tržištu veći od sedam odsto godišnje. Tržište kapitala možemo oživeti samo ako država, u punom kapacitetu, stane iza projekta stvaranja prvog srpskog REIT-a. Prvi proizvod mora da bude vrlo kvalitetan, a kroz godine ćemo doći do manje kvalitetnih i spekulativnih prilika za investiranje. Tada će tržište kapitala već služiti kao alternativa za finansiranje projekata. „Štap“ za finansijske investitore bile bi destimulišuće poreske mere za korišćenje stanova kao investicionih jedinica. Nizom poreskih mera trebalo bi destimulisati bogate pojedince da kupuju više desetina stanova i navesti ih da svoje investicije u nekretnine preusmere na berzu i REIT-ove. Verujem da bi porez na imovinu trebalo progresivno računati prema ukupnoj vrednosti celokupne imovine pojedinca, a ne po vrednosti svake pojedinačne nekretnine. Slično bi se mogao naplaćivati viši porez prilikom kupovine treće ili kasnije stambene nekretnine. Progresivno bi trebalo oporezivati i nasleđivanje ili poklanjanja velikog broja stambenih jedinica i time sprečiti ljude da nasledstvo drže u desetinama stanova. Suština za upravljanje tražnjom je postojanje pravog tržišta kapitala i preusmeravanje investicionog kapitala sa tržišta nekretnina na berzu. Na tržištu nekretnina treba ponovo da dominiraju kupci kojima nekretnine služe za stanovanje, čime ćemo uticati i na izgled stanova, i na izgled naselja, a i samih gradova. Paralelno s tim, jedan od glavnih prioriteta državne politike u narednom periodu trebalo bi da bude i blagostanje građana, a ono se ne svodi samo na odnos prosečne plate i potrošačke korpe, već i odnos prosečne zarade i cene stambenog kvadrata. Cilj bi trebalo da nam bude da za prosečnu platu od 1.000 evra – kada ona dostigne taj nivo - može de se kupi više kvadrata nego što može danas za prosečnu platu od 600 evra. Sada je kao sa poljoprivredom, svi gledamo u nebo i pogađamo hoće li biti kiše ili sunca, hoće li cene rasti ili padati. Zar nije bolje da planiramo, umesto da pogađamo? Pa, zašto onda ne bismo napravili sistem za „zalivanje“ tržišta nekretnina? Jedino pravo rešenje je da se sveobuhvatnim sistemskim pristupom utiče i na ponudu i na tražnju, jer ne može se upravljati ako se u isto vreme ne kontrolišu i kočnica i gas. Verujem da bismo samo ovakvim, sistematskim pristupom, našoj deci i unucima omogućili da kupe stanove u ovom gradu i da žive u ovoj zemlji. I sa svim ovim cene nekretnina neće pasti, samo će manje rasti od rasta plata, što bi i trebalo da nam bude cilj. Autor je viši direktor u kompaniji CBRE i član Upravnog odbora Društva procenitelja Srbije