Višegodišnje bajke o milijardama

Nije Goran Vesić, aktuelni ministar građevinarstva, saobraćaja i infrastrukture u prednosti u odnosu na kritičare najnovijeg predloga izmena Zakona o planiranju i izgradnji samo zbog toga što je on predlagač čija stranka u Skupštini ima većinu, pa je više no jasno da će, ako oni to budu hteli, izmenjeni zakon proći, ko god i koliko god da se buni. U prednosti je, između ostalog, i zbog činjenice da je i onomad, davne 2009. - kada je konverzija ili pretvaranje prava korišćenja građevinskog zemljišta u pravo svojine prvi put ozakonjena - bio deo vlasti, mada ne neposredno zadužen za tu oblast. Iako je tadašnji propis bio nadležnost Olivera Dulića, a Vesić, istine radi, nije bio istaknuti partijski funkcioner DS, nema sumnje da je više no prosečni građanin ove zemlje bio upućen u motive za usvajanje ovog propisa koji je i tada, jednako kao i četrnaest godina kasnije, izazivao žestoka protivljenja, polemike i kontroverze u javnosti. I zato mu treba verovati, mada to odavno nije nepoznata činjenica, da je tadašnja vlast propis po kojem više od 95 odsto korisnika građevinskog zemljišta ima pravo bez ikakve naknade da to konvertuje u svojinu, ali onih pet odsto moraju da za to plate, donela ne zato što se ugledala na neki dobar primer iz susednih zemalja sa socijalističkom zaostavštinom, već zbog potrebe da se popravi rejting poljuljanog vladajućeg DS. A gde ćeš bolje rešenje od osvete srpskim tajkunima? U ovom slučaju, na prvom mestu jednom od njih, Milanu Beku, čija firma je nešto ranije postala privatizacioni vlasnik Luke Beograd. Želeći da jednim udarcem ubije dve muve, tadašnja vladajuća većina usvojila je propis čija primena se u prethodnih 13 godina, uprkos svim izmenama, dopunama, usvajanju posebnog zakona, uredbama i podzakonskim aktima gotovo i nije pomerila od početka, ako izuzmemo činjenicu da Milan Beko, ipak, nije uspeo da na zemljištu koje je privatizacijom Luke dobio na korišćenje izgradi stambeno-poslovni kompleks, kakav je bio i namerio. I ako je to uopšte neka dobit, onda bi se to verovatno moglo smatrati jedinom koristi od tadašnjeg propisa. Zato Vesić u autorskom tekstu za Kopaonik biznis reviju i navodi da je „bivša vlast želela da tim Zakonom o planiranju i izgradnji, uz bajke da će se na taj način od tajkuna naplatiti milijarde evra, ispravi sve ’krive Drine’ u procesu privatizacije“. „Umesto da su svi koji su kršili zakone procesuirani po važećim propisima, bivša vlada je, da bi rešila jedan problem, konkretno problem Luke Beograd, zaustavila sve investicije na 5.000 lokacija“, piše Vesić, objašnjavajući zbog čega sadašnja vlast planira da u narednih nekoliko meseci izmenama Zakona o planiranju i izgradnji ukine konvertovanje prava korišćenja u pravo svojine uz naknadu. Ali, pre nego što sučelimo Vesićeve argumente zašto bi naknadu trebalo ukinuti i argumente onih koji se ovome oštro protive, da krenemo od početka. Srbija je proces svojinske transformacije zemljišta ozakonila zapravo Ustavom iz 2006, iako je privatizacija društvenih preduzeća krenula mnogo ranije. Čini se da je, baš kao i u slučaju restitucije, ovo zapravo razlog zbog kojeg će kasnije nastati sve druge nedaće u vezi sa konverzijom. Tri godine nakon usvajanja Ustava, donet je i novi Zakon o planiranju i izgradnji, a zatim i Uredba kojom je propisana mogućnost privatizacije građevinskog zemljišta, odnosno konvertovanje prava korišćenja u pravo svojine, za većinu privrede i građana, bez naknade. Ovo je bilo potrebno jer je gradsko zemljište uglavnom bilo u vlasništvu države, iako je objekat koji se na toj zemlji nalazio bio vlasništvo fizičkih ili pravnih lica, pa gotovo cela Srbija nije bila u katastarskim knjigama vlasnik zemljišta na kojem se nalazila njihova kuća, iako kuće jesu. Malom broju preduzeća, koja su novi vlasnici stekli u privatizaciji, kupili iz stečaja ili izvršnim postupkom, propisano je, međutim, da tu konverziju neće dobiti besplatno, već će morati da za nju plate. U atmosferi sabiranja privatizacionih učinaka, sve češćih privatizacionih afera o kojima je najglasnije govorio Savet za borbu protiv korupcije i umešanosti u te afere različitih ljudi iz vladajućih partija, donet je propis kojim se tajkunima želelo naplatiti na ćupriji ono što, tako se pravdao zakon, nije ranije na mostu. Naime, već tada bilo je više no jasno da su pojedini biznismeni u privatizaciji kupovali društvena preduzeća ne da bi se bavili proizvodnjom traktora, domaćom radinosti ili lučkim poslom, već zato što je tim preduzećima pripadalo i pravo korišćenja na zemljištu ispod i oko tih fabrika. I to se vlast dosetila da im naplati naknadno, tako što će u slučaju da žele da postanu vlasnici te zemlje morati da plate naknadu. Spor oko toga da li je to zemljište već plaćeno i da li su sa imovinom preduzeća koje su kupili novi vlasnici kupili i zemljište ili, pak, njegova vrednost tokom postupka privatizacije nije ulazila u prodajnu cenu, polemika je koja traje do dana današnjeg. Činjenice su, međutim, sledeće - takav propis nije se pokazao naročito primenjivim u praksi, jer novi vlasnici nisu želeli da plaćaju naknadno ogromne iznose za konverziju, koja je trebalo da bude obračunata po tržišnoj ceni tog zemljišta u trenutku kada se podnese zahtev za konverziju. Slučaj Luke Beograd završio je na sudu, gde su se grad Beograd i novi vlasnik sporili oko toga kome pripada pravo korišćenja na oko 100 hektara zemljišta, a više milijardi evra prihoda za državnu kasu koliko se najavljivalo, pretvorilo se u jedva nekoliko miliona. Postoji podatak da je za prvih pet godina u Beogradu izvršena samo jedna konverzija. Opravdanje je bilo da je procedura komplikovana, naknada skupa, a pokazalo se i da Poreska uprava nema kapaciteta da utvrđuje iznos konverzije za svaki pojedinačni slučaj. Očigledni zastoj u ovom procesu koji sa jedne strane državnoj kasi nije donosio očekivane prihode, a sa druge strane kočio je investitore, bilo da zidaju nove objekte za potrebe proizvodnje, bilo da zidaju nove stambeno-poslovne komplekse zbog kojih su neki i kupovali preduzeća, doveo je do potrebe da se propis menja, krajem 2014. U međuvremenu, godinu dana ranije, doneta je i ocena Ustavnog suda, po kojoj se privremeno zabranjuje konverzija uz naknadu, jer će se ocenjivati ustavnost odredaba zakona koje se tiču upravo konverzije prava. Vlast predvođena SNS-om zato menja Zakon o planiranju i izgradnji, a donosi i poseban Zakon o konverziji prava korišćenja u pravo svojine uz naknadu, uz pompezne najave da će taj propis otkloniti sve manjkavosti prethodnog i da će se uspostaviti jasne i brze procedure, te samim tim olakšati gradnja i dobijanje građevinskih dozvola. I tada je najavljivano da će država posle godina zastoja od ove konverzije sada imati priliku da naplati nekoliko milijardi evra, kao i da se uvodi mehanizam zakupa, a sve sa ciljem ubrzanja investicija i gradnje. Ali, uprkos svim ovim izmenama zakona i usvajanjima izuzeća od primene konverzije uz naknadu, pa i uvođenja zakupa na 99 godina, kao osnova za gradnju uz plaćanje zakupnine na godišnjem nivou, i svim drugim pokušajima pojednostavljenja, konverzija u praksi ne funkcioniše. Vesić u svom tekstu, naime, tvrdi da je do sada država prihodovala samo 31 milion evra, umesto obećavanih milijardi koje je trebalo da dele državni budžet i lokalne samouprave, kao i Fond za restituciju. Zanimljivo je, međutim, da ministar Vesić pominje 5.000 lokacija, dok je ranijih godina u opticaju bilo oko 5.000 hektara zemljišta koje čeka na konverziju, što može ukazivati da ni država sama ne raspolaže podacima koliko je takvog zemljišta, u čijem je vlasništvu, šta taj novi vlasnik planira i slično. „Po tom osnovu prikupljen je 31 milion evra za 13 godina, odnosno manje od dva i po miliona evra godišnje. A stotine miliona, možda i više milijardi evra država i lokalne samouprave mogle su u međuvremenu da naplate od doprinosa za građevinsko zemljište, PDV-a ili poreza na imovinu za te nekretnine koje bi bile izgrađene na spornim lokacijama“, ističe Vesić potpuno suprotno od onoga što je do sada bila mantra i stranke kojoj je nekada pripadao, ali i ove kojoj pripada sada. Jer, ako im je nešto zajedničko u priči o konverziji to su tvrdnje da će ona doneti milijarde evra prihoda, dok Vesić sada kaže da će ukidanje naknade za konvertovanje u stvari doneti milijarde. „Ako smo za 13 godina naplatili tako malo, jesmo li gubitnici ili dobitnici? Nije li ovo klasičan primer klanja vola za kilo mesa“, pita u autorskom tekstu za Kopaonik biznis forum reviju aktuelni ministar građevinarstva. Zagovornici ukidanja plaćanja konverzije, a to su uglavnom udruženja investitora, tvrde da propis o plaćanju naknade nikada i nije bio pravičan, a iskustvo je pokazalo i da nije doneo očekivane finansijske efekte. Oni smatraju da su novi vlasnici već jednom platili tržišnu cenu za preduzeća koja su kupovali, da im je tada već pripao najveći mogući „snop“ prava koje su mogli dobiti, te da nema logike da im se nešto retroaktivno naplaćuje. NJihov argument je da je država sama odlučila da u proces privatizacije uđe pre nego što je bilo dozvoljeno pretvaranje prava korišćenja u pravo svojine nad zemljištem, te da zbog te odluke ne može naknadno kažnjavati investitore. „Da je tada bilo dozvoljeno konvertovanje, ti kupci u privatizaciji bi dobili i pravo svojine nad zemljištem. Razlika je samo u tome što knjigovodstveno to zemljište najčešće nije ulazilo u imovinu, jer je bilo državno po tadašnjim zakonima. Neka preduzeća su uspela da konvertuju besplatno, jer im je na spisku kupljene imovine stajalo i zemljište ili deo zemljišta, a neka nisu. I sad zbog tog zamešateljstva stoje lokacije godinama, investitori ne mogu da grade nego čekaju da se nešto reši“, kaže nam dobro upućeni sagovornik. Nebojša Nešovanović, stručnjak za nekretnine, kaže za NIN da su propisi promenili toliko oblika, da je bilo previše pokušaja da se proces konverzije uz naknadu pojednostavi, da je proširen spisak mogućih izuzeća, da je investitorima dozvoljeno da ne moraju da plaćaju zemljište za redovnu upotrebu uz objekat, ali da ništa nije doprinelo da se proces pomeri, praktično sa mrtve tačke. „Prvi zakon je propisivao plaćanje tržišne cene za zemljište i to je investitorima bilo previše, zato i nisu želeli da konvertuju, iako je to uslov za gradnju, hipoteku ili promet. Kasnije su pravljeni izuzeci, uvedena je i mogućnost zakupa, sve je pojednostavljeno, ali iz nekog razloga, administracija nikada nije imala čvrstu volju da se ovo sprovodi. Tvrdim da investitorima nije problem ni cena konverzije, jer je od 2015. i novog zakona to poštena cena, toliko koliko nema volje u administraciji da se ti procesi sprovode. A tačno je da zbog toga privreda trpi štetu. Zakon je donet zbog jednog slučaja i povika na tajkune i niko ne spori da je u procesu privatizacije bilo raznih slučajeva i raznih namera, ali suština je da zbog toga godinama trpe štetu oni koji žele da se bave svojom delatnošću, koji nisu kupovali preduzeće da bi gradili komplekse i sada ne mogu da brzo i lako prošire svoje kapacitete niti da budu vlasnici zemljišta na kojem preduzeće ima pravo korišćenja“, kaže Nešovanović. Zanimljivo je i to što vlast planira da izmenama Zakona o planiranju i izgradnji praktično stavi van snage ono što propisuje Zakon o konverziji, koji neće ukidati. Takođe, ne zna se precizno dok propis ne bude osvojen ni kako će se upis prava svojine u praksi sprovoditi, odnosno koji organ će biti zadužen da sprovodi konverziju, bez obzira na to što će ona ovoga puta biti bez naknade. Advokat Jovan Rajić, predsednik Upravnog odbora RERI, kaže za NIN da je najavljeni propis problematičan sa više aspekata, pa i zbog nejednakog tretmana onih koji su konverziju već platili i onih koji će sada moći da konvertuju bez plaćanja naknade. „To je jako loša poruka sa aspekta pravne sigurnosti jer ih stavlja u različit položaj. Oni koji nisu platili konverziju i sačekali su da se ona ukine sada će bolje finansijski proći od onih koji su bili ažurni i svoju obavezu ispunili“, kaže ovaj sagovornik NIN-a navodeći da je najveći problem ipak novac koji će budžet izgubiti. Upitan na osnovu čega tvrdi da se radi o milijardama evra, on kaže: „Zorana Mihajlović, pravdajući zakon, rekla je da je prihod od naknade veći od 15 milijardi, a nije računala Beograd, gde se nalazi i najvrednije zemljište. Tačnu cifru ne možemo da znamo, jer se time niko nije bavio na ozbiljan način. Ali sigurno je da se radi o ogromnom novcu i da bi ovakve izmene dovele do najveće pljačke budžeta u prethodnih nekoliko decenija. Na ovaj način investitorima se poklanjaju najvrednije lokacije i najbolje zemljište. Zato smatram da ovo ukazuje na korupciju na najvišem nivou. Zamislite da ste investitor koji je kupio propalu fabriku iz stečaja za 10 evra i računate da ćete morati da platite 10 miliona evra na ime naknade za konverziju. Proračunali ste da vam se to isplati, jer ćete prodajom stanova koje ste tu izgradili zaraditi 13 miliona evra, znači zaradićete tri miliona. I onda neko dođe i kaže da će vam srediti i da nećete dati ni dinar za konverziju“, objašnjava Rajić. Ovaj sagovornik NIN-a slaže se da do sada nije prikupljeno ni približno dovoljno novca, te kaže da osim nemuštih objašnjenja nismo čuli zbog čega se zakon tačno ne primenjuje. „Fantastična je konstatacija da investitori neće da plate, jer je previsoka naknada. Pa ako je tako, onda neće moći da grade. Neka prodaju nekom drugom to zemljište, sigurno ima onih koji bi bili spremni da plate konverziju i grade“, smatra Rajić. On smatra da bi umesto ukidanja zakona bilo normalno da se popišu te lokacije, izračuna vrednost zemljišta za konverziju, analizira zastoj u procesu i tek nakon što se otkriju uzroci problema i zastoja sa primenom zakona, predlože njegove izmene. Nešovanović naglašava da problem u ukidanju konverzije može biti i kontrola državne pomoći, odnosno standardi EU kada je državna pomoć u pitanju. „Suština je da se ukidanjem naknade investitorima daje nešto što sada ima veću vrednost i to je državna pomoć. Imam utisak da se sada taj problem prenebregava, ali on može da se javi. Kako će se to tretirati, da li će biti tretirano kao državna pomoć i da li će to onda odobravati Komisija za kontrolu državne pomoći, to može tek iskrsnuti kao problem“, upozorava sagovornik NIN-a. Čini se da kao što onomad, 2009, tadašnja vlast osim namere da uvede naknadu i „kazni“ Beka nije išla korak dalje, tako ni ova sada, osim namere da ukine naknadu, ne zna tačno kako će to učiniti. I kakve posledice mogu biti. Zajedničko im je i to što su doskoro i jedni i drugi pričali bajke o milijardama evra, koje samo što nisu upale u državnu kasu. I danas, kritičari ukidanja pominju najveću pljačku u Evropi i štetu od 50 milijardi evra, što je gotovo jednako vrednosti srpskog BDP-a, ali bez preciznih argumenata kako se do toga došlo i šta je do sada bio problem da se toliki novac slije u državnu kasu, pa je od silnih milijardi naplaćeno tek nešto više od 30 miliona. I niko za ovih više od 13 godina nije ponudio razumno i sprovodivo rešenje. Petrica Đaković