Mala vajda

Da bi stan na lizing bio ponuđen zainteresovanima najpre je potrebno izmeniti zakone i upotpuniti regulativu, a onda i promeniti poreski tretman finansiranja lizingom. Ako se, i kada se, sve to desi uslovi pod kojima će se prodavati stanovi na lizing neće biti ništa drugačiji od onih koje zahtevaju banke pri odobravanju stambenog kredita. Kreditna sposobnost, godine starosti, period otplate, kamatna stopa, sve će biti skoro identično bankarskim. Jedino će kriterijumi biti, ponegde, nešto malo blaži. Sve u svemu, gromoglasno najavljena i dugo očekivana konkurencija stambenim kreditima (koja će dovesti do pada kamata za 10 ili 20 odsto) na dugom je štapu i ne baš tako oštra. Ovu mogućnost je, da podsetimo, najavilo Ministarstvo ekonomije. Nije rečeno od kada, ali je izgledalo da je rešenje na dohvat ruke, takoreći za mesec-dva, najviše tri. A na ideju su, zapravo, došli u Jedinici za sveobuhvatnu reformu propisa nakon što su „češljajući“ po stotinama nepotrebnih akata, ustanovili da je Srbija retka zemlja u Evropi koja nema regulisano finansiranje nekretnina lizingom, dok je svuda oko nas to uveliko u praksi. Zakonom o finansijskom lizingu dozvoljeno je finansiranje samo pokretnih nepotrošnih stvari (automobila, mašina), ali ne i nekretnina. Iz Ministarstva ekonomije odmah su preporučili svojim kolegama iz Ministarstva finansija da požure sa izmenama zakona, kako bi stanove na lizing prodavali što pre, ali u Ministarstvu finansija ne misle tako. Trgovina nekretninama na lizing je, kažu oni, moguća po zakonu o obligacionim odnosima, tako da nema potrebe za promenom zakona o finansijskom lizingu. Onima koji žele stan na lizing preporučuje se da se obrate kompanijama koje se bave operativnim lizingom. Zašto se onda stanovi ili druge nepokretnosti ne prodaju na ovaj način? Bojan Baša, predsednik Upravnog odbora Asocijacije lizing-kompanija Srbije za NIN kaže da se nekretnine na lizing ne mogu nuditi bez izmene zakona. „Zakon o obligacionim odnosima reguliše zakup i u tom smislu je dozvoljen i lizing. Ali, ako bi se finansiranje nekretnina lizingom radilo na osnovu zakona o obligacionim odnosima, zakupac takvog stana ne bi mogao po isteku otplate postati vlasnik nekretnine i niko pod tim uslovima neće hteti da uzme stan na lizing“. Ova asocijacija predlaže da se ili izmeni Zakon o finansijskom lizingu i tako dozvoli finansiranje nekretnina ili da se postojeći zakon preformuliše u Zakon o lizingu i tako omogući i finansijski i operativni lizing. Inače, ista lizing-kuća ne može se baviti i operativnim i finansijskim lizingom, pa ne retko lizing-kuće osnivaju još jednu firmu koja se bavi operativnim lizingom. Sve i da država uredi ovu oblast izmenom zakona, mada bi se prema prvoj reakciji Ministarstva finansija reklo da je (bar prema njihovom shvatanju) to već uređeno, preostaje i izmena poreskog zakona, jer stan na lizing niko neće želeti da kupi ako mora da plaća i PDV na kamatu, to jest lizing naknadu. Trenutno, kupci ovakvog stana morali bi pored PDV-a na stan, platiti i PDV na naknadu, što je isto što i kamata kod kredita banke. „Praktično, ukoliko bi se kamata banke i naknada lizing-kuće bile jednake onaj ko se odluči za lizing platio bi svoj stan za 18 odsto više, koliko iznosi PDV“, objašnjava Baša. I bez PDV-a na naknadu, ostaje pitanje zašto bi neko želeo da kupi stan na lizing? Pogotovo zato što on i nije kupac, već samo zakupac sve dok ne isplati i poslednju ratu. Tek nakon toga stan prelazi u vlasništvo zakupca, dok ukoliko zakupac nije u stanju da plaća rate, lizing-kuća uzima svoj stan nazad. Novac koji je zakupac do tada vratio ostaje lizing-kući baš kao i plaćena podstanarska kirija. Osnovna prednost lizinga, naglašava Bojan Baša, jeste to što kupcu nisu potrebna dodatna sredstva obezbeđenja. „Normalno je da nećemo tražiti hipoteku kao što je to slučaj kod banke, jer je stan zapravo u našem vlasništvu. Takođe, građanima nije potrebno ni životno osiguranje, a i još neke procedure su daleko jednostavnije kad se uzima kredit od banke“. Ekonomista Ana Jolović iz Centra za slobodno tržište kaže nam da nikada ne bi uzela stan na lizing. „Još ne znamo šta će lizing-kuće ponuditi, ali teško da takav stan može biti znatno povoljniji od stambenog kredita. Veći broj građana će verovatno moći da dobije takav stan, kriterijumi će biti malo labaviji od bankarskih, ali će u skladu sa tim i rizik lizing-kuća biti veći. A taj rizik ima cenu, pa je za očekivati da stan na lizing bude skuplji“, kaže Jolovićeva. Ukoliko pak, dodaje naša sagovornica, Narodna banka Srbije propiše stroge uslove dodele lizinga ili same lizing-kuće ne žele da rizikuju, naknada će u tom slučaju biti slična bankarskim, ali verovatno neće biti manja od nje. Kakvi god da budu uslovi i kolika god da bude lizing-naknada, Ana Jolović tvrdi da to ne može pospešiti stanogradnju, ni uticati na smanjenje cene kvadrata. „Lizing ne može da reši nedostatak ponude na tržištu stanova. Pogotovo što ne verujem u povoljnije uslove lizinga u odnosu na kredit neke od banaka. Naši građani imaju jako niska primanja i neizvesno radno mesto, a na sve to ponuda kvalitetnih i adekvatnih stanova ne postoji“. Jolović kaže da bi država ukoliko želi da podstakne gradnju, a time i formiranje realne cene kvadrata, trebalo da obezbedi gradnju jednog novog Novog Beograda. „Na državi je da odredi lokaciju i obezbedi svu neophodnu infrastrukturu. I naravno da otkloni administrativne prepreke. A investitori će onda želeti da grade“. Možda u nekim drugim zemljama, lizing-kuće preuzimaju veći rizik i daju mogućnost većem broju građana da dođu do stana, ali sudeći po nagoveštajima iz lizing-kompanija u Srbiji, to se neće desiti. „Pogrešno je verovanje da će se lizing dodeljivati bez ikakvog kriterijuma. Naša procena rizika klijenta i njegove kreditne sposobnosti biće ista kao kod banaka“, odgovara Baša. Period otplate lizinga biće najverovatnije od 20 do 30 godina, a kupac takvog stana neće moći da bude stariji od 65 godina u trenutku otplate lizinga. Zabluda je i da će kamata, odnosno, tačnije lizing-naknada, biti znatno povoljnija od bankarskih kamata, iako je to danas slučaj kod kupovine automobila na lizing. „Tačno je da su automobili na lizing dosta povoljniji, ali ne bih očekivao da isto bude i sa stanovima. Razlika u kamatnoj stopi neće biti drastična“, kaže Bojan Baša. Kupac stana na lizing, bez obzira na to što nije vlasnik, moraće da plaća i godišnji porez na imovinu. Ukoliko ostane postojeće zakonsko rešenje da porez na imovinu plaćaju vlasnici stana, dakle lizing-kuće, nema sumnje da će one troškove za porez ukalkulisati u cenu stana. Sa druge strane, ako država izađe u susret lizing- kompanijama i promeni odredbu zakona, teret poreza će po slovu zakona pasti na kupca. Stanovi na lizing naročito su popularni u Crnoj Gori, dok se, na primer, u razvijenoj Evropi, ali i u Sloveniji ili Hrvatskoj, na lizing uzimaju pre svega hoteli, poslovni i kancelarijski prostori, šoping molovi, pa i proizvodne ili trgovinske hale.  Dozvola za adaptaciju Pošto su za razliku od stana kupljenog na kredit, stanovi na lizing u vlasništvu lizing-kuće, Bojana Bašu smo pitali i da li zakupac takvog stana sme vršiti bilo kakvu adaptaciju, od kucanja eksera za slike, do pregrađivanja stana. „Sve je moguće, ali uz saglasnost lizing-kuće. Zakupac može uz saglasnost ne samo da adaptira stan već i da prenese ugovor o lizingu na drugog, može da da stan u zakup. Nama je najbitnije da se vrednost stana ne smanjuje, a sve što povećava njegovu vrednost nama ide u korist“, kaže Baša. Prednosti i mane lizinga Prednosti Mane Nema hipotekePDV na naknadu Bez životnog osiguranjaNije vlasništvo Malo povoljnija kamataVeća rata Labaviji kriterijumiVeći rizik Kraći period otplate Porez na imovinu