Nova rešenja potopiće i banke

Ukoliko se uči na greškama Srbija bi trebalo da bude oaza znanja. Iste greške uporno ponavljamo, a Nacrt zakona o uređenju prostora i izgradnji najbolji je dokaz naše doslednosti. Najveća opasnost je da se u javnoj raspravi isprave tehnički nedostaci, a da ostanu sistemske greške, koje neće ugroziti samo građevinsku industriju, već i čitav finansijski sektor i ekonomiju Srbije! Glavni „kapitalac“ je ponovo konverzija (sada bajkovito nazvana „pretvaranje“) prava korišćenja građevinskog zemljišta u pravo svojine uz naknadu. Na tome se i sadašnji zakon „saplitao“ nekoliko puta. Glavni problem je opšte nerazumevanje pravnog okvira. Donedavno, fizička i pravna lica nisu mogla steći šire pravo od prava korišćenja, koje je omogućavalo gradnju, ali je sprečavalo promet, a zemljište nije moglo ni da se stavi pod hipoteku. Prva zabluda, čak i u stručnoj javnosti, jeste da država kroz konverziju sada prodaje zemljište koje poseduje. Država je upisana kao nosilac prava svojine, ali je najveći deo tog prava već prenela davanjem prava korišćenja fizičkim i pravnim licima. Država, dakle, može dosadašnjim korisnicima da dozvoli još samo slobodu prometa i pravo da zemljište opterete hipotekama. Na davanju tih dodatnih prava država može i treba da zaradi, ali ta dodatna prava koja korisnici stiču imaju skromnu vrednost, jer se zemljište prometovalo i opterećivalo posredno, kroz promet i opterećivanje objekata izgrađenih na tom zemljištu. Zato bi mogućnost da se to radi i neposredno, po mom mišljenju, povećala vrednost zemljišta za pet do 15 odsto. Glavni problem i dosadašnjeg i predloženog zakonskog rešenja je pogrešan princip na kome je bazirana konverzija. NJome pokušavaju da se isprave greške u privatizaciji, pa je od procesa konverzije napravljena pravna i metodološka papazjanija. Da bi se dosadašnji korisnici primorali na konverziju oduzeto im je osnovno – pravo gradnje. Sporni deo ovakvog rešenja je što država oduzima već stečena prava korisnicima zemljišta. Eventualne nepravde i zloupotrebe u privatizaciji treba tretirati kao krivična dela, ukoliko to jesu i mogu da se dokažu, ili ih ispravljati posebnim zakonom o ekstraprofitu, ako ima jakih indicija za zloupotrebe, ali one ne mogu da se dokažu. Sama konverzija treba da se plaća i to plaćanje treba da odgovara novoj vrednosti koju sadašnji korisnici zemljišta dobijaju sa novim pravima koja stiču. Oduzimanje stečenih prava da bi se korisnici primorali na neopravdano skupu konverziju je i nelegalno i nelegitimno i doprinosi pravnoj nesigurnosti. Nacrt zakona predviđa i oduzimanje stečenih prava i naknadu za konverziju od 80 odsto tržišne vrednosti prava korišćenja, a uz to se predviđeni način obračuna tržišne vrednosti već pokazao kao nemoguć u prethodnom periodu i od njega se odustalo. Ukoliko bi se način obračuna i promenio, da bude sprovodiv, naknada od 80 odsto je tolika da više i nije problem korisnika zemljišta. Jer, ako dugujete milijarde evra, dug nije vaš, već problem poverioca. Sa oduzimanjem prava gradnje i uz naknadu od 80 odsto, država će stvoriti „hipoteke“ najvišeg reda na svim zemljištima koja su predmet konverzije uz naknadu. Samim tim, tržišna vrednost tog zemljišta će zbog obaveze konverzije pasti za 80 odsto. Praktično, građevinsko zemljište će biti ponovo nacionalizovano i ponuđeno na prodaju! Pošto je predmet konverzije najvrednije građevinsko zemljište, njegovo obezvređivanje postaće problem i banaka, koje posredno, preko hipoteka na objektima, imaju hipoteke i na zemljište. Svi najveći plasmani svih banaka u Srbiji ostaće bez adekvatnog obezbeđenja, jer će nekretnine biti obezvređene. To bi povećalo udeo nenaplativih plasmana i nateralo banke da za pokriće loših kredita rezervišu kapital, pa bi banke ostale bez kapitala, ili bi on čak bio i negativan. Ako se, dakle, predloženi Nacrt usvoji, on će dovesti do kolapsa finansijskog sektora i cele privrede. U pokušaju da korisnicima naplati nekoliko milijardi evra za konverziju zemljišta, država bi taj dug prevalila na poverioce-banke, koje su svoja potraživanja (posredno) obezbedile hipotekama na zemljište. Ovo je tek jedna od sistematskih grešaka zakona. U Nacrtu koji ima 296 članova trebalo bi ih menjati bar 100, ne računajući korekcije tehničkih nedoslednosti. Zato komentarisanje Nacrta liči na „mamuzanje mrtvog konja“.