Imaš para, kupi stan

Beograd, ali i skoro svi veći gradovi u Srbiji poslednjih godina liče na gradilišta. Iako pojedini delovi ovih gradova iz dana u dan menjaju svoj izgled, a umesto udžerica „niču” nove stambene zgrade, u istim tim gradovima potražnja za stanovima nikada nije bila veća, a ponuda stanova manja. Statistika kaže da se trenutno u Srbiji potražuje oko 100.000 stanova, dok ih je u ponudi četvorostruko manje. I upravo ti podaci govore da se oni koji bi da sačekaju bolje dane, odnosno manje cene stanova kako bi rešili krov nad glavom, uzalud nadaju. Uprkos činjenici da je cena kvadrata stana u srpskoj prestonici ista kao i u Zagrebu, odnosno Qubljani, ali i veća nego u glavnom gradu Mađarske, agenti za nekretnine kažu da nema naznaka da bi cena stanova u skorije vreme mogla da se smanji. Oni se slažu da investitori u Srbiji zarađuju više od svojih kolega u susednim zemljama, ali ta činjenica ipak nije dovoljna da padnu cene nekretnina, jer ih je premalo na tržištu i prava je jagma za njima. Baš zbog toga što investitori u Srbiji zarađuju između 25 i 30 procenata od vrednosti zgrade, a njihove kolege u inostranstvu samo 10, moralo bi, već narednih godina, da prouzrokuje pad cena nekretnina. Tako misle neki agenti za nekretnine. Sa nedavno obnarodovanim stavom američke agencije Kolijers da će cene kvadrata stanova u Srbiji već 2009. godine pasti za čak 40 procenata iz već navedenih razloga, ne slaže se međutim većina njihovih kolega. Kaća Lazarević, suvlasnik agencije za nekretnine „Alka” kaže za NIN da će cene pasti tek kada se bude gradilo bar četiri puta više stanova nego što se sada gradi. Na pitanje kako je moguće da je ponuda slaba, uprkos činjenici da se nikada više nije gradilo, Lazarević odgovara: “Trenutna izgradnja nije dovoljna, jer nema blokovske gradnje, nema zgrada sa 45.000 kvadratnih metara, kako je bilo ranije. Sada se grade zgrade na privatnim placevima i one uglavnom imaju između 1.000 i dve hiljade kvadratnih metara, i najčešće samo dvadesetak stanova. Po broju sagrađenih stanova kasnimo tri godine za potrebama, dok po broju poslovnih prostora idemo tri godine ispred realne potrebe. Pa se zato i razlika između cene kvadrata poslovnog prostora i kvadrata stana značajno smanjila, u korist stambenog prostora.” Suvlasnica „Alke” još kaže da nije sasvim tačno da stanove uglavnom kupuju bogati ljudi, odnosno biznismeni koji višak svog novca ulažu u kupovinu nekretnina koje će kasnije izdavati podstanarima: „Ima i njih, naravno, ali ne kupuju samo oni. Ima mnogo mladih bračnih parova, koji služeći se državnim subvencijama uzimaju kredit i kupuju stan. Jer se sada cena mesečne rente približila ceni mesečne rate za otplatu kredita.” Ona kaže da se oni sa viškom novca, od mladih parova razlikuju i po novcu spremnom da ulože u stan, ali i po uslovima pod kojima kupuju nekretninu. „Mladi parovi koji kupuju na kredit misle na svaki dinar i hoće da kupe što više kvadrata za što manje novca. Zato i najčešće kupuju stanove koji su tek počeli da se grade ili nisu ni počeli. A oni stariji uglavnom traže već izgrađene stanove i urađene do perfekcije, odnosno misle i na kvalitet gradnje koji je trenutno ne prati cenu.” Naravno, savetuje se kupovina uknjiženih, već sagrađenih stanova, jer u suprotnom postoji velika mogućnost da se nikad ni ne uđe u kupljeni stan. Kvadrat stana u Beogradu košta od 800 evra, za stanove na obodima grada, odnosno za stanove koji još uvek nisu ni počeli da se grade, do skoro 3.000 evra kolika je cena u centralnim gradskim opštinama. Analiza tržišta nekretnina agencije Kolijers pokazala je da je najveći bum u stambenoj izgradnji zabeležen na beogradskoj opštini Novi Beograd, gde je tokom 2006. godine, prema statistici, sagrađeno 1.100 stanova od 7.400 koliko je sagrađeno u celoj srpskoj prestonici. I cena stanova na toj lokaciji, koja je do pre samo nekoliko godina ličila na veliku livadu, sada su dostigle cene u centru Beograda, odnosno elitnim delovima grada sa desne obale Save. Stručnjaci okupljeni nedavno na okruglom stolu magazina „Bankar” pod nazivom „Stambeni krediti u Srbiji” takođe su se složili da je tražnja nekoliko puta veća od ponude stanova u Srbiji i da će ona sve više rasti, jer je sve veći broj onih koji imaju mogućnost da kupe stan. Prema podacima Narodne banke Srbije, u periodu od 2003. do 2007. godine krediti dodeljeni privredi i stanovništvu porasli su 4,6 puta, ali tako što su krediti privredi rasli 3,5 puta, ali su zato krediti dodeljeni stanovništvu porasli čak 11 puta. Učešće kredita odobrenih stanovništvu u ukupnom zaduživanju kod banaka uvećano je sa 16 na 40,8 procenata, dok je udeo stambenih kredita u sumi odobrenih kredita porastao sa 15,8 u 2003. godini na 29,6 odsto, tri godine kasnije. Banke su na ime stambenih kredita, građanima Srbije do kraja prošle godine plasirale 1,1 milijardu evra, odnosno 20 puta više novca od onoga pozajmljenog za iste ove kredite do 2003. godine, kazala je Mira Erić-Jović, viceguverner Narodne banke Srbije. U Srbiji je, 32.000 građana do sada, odnosno u poslednjih nekoliko godina, uzelo od banke stambeni kredit, dok je prosečna zaduženost jednog korisnika 2,8 miliona dinara, odnosno 35.000 evra. Mesečna rata za otplatu stana zavisi od nekoliko faktora, ali prosečne mesečne rate se kreću od 200 do 300 evra. Prosečna starost građana koji uzimaju stambene kredite je 38 godina, a prosečna površina uzetih stanova je 77 kvadratnih metara. Iako podaci iz Kreditnog biroa kažu da samo nešto više od dva procenta onih koji su zaduženi kasni sa otplatom duga, Mira Erić-Jović kaže da se problemi, odnosno nemogućnost otplate kredita, javljaju tek tokom treće ili pete godine od početka otplate, jer je reč o kreditima sa dugim rokom vraćanja. Skoro svi, tačnije više od 99 odsto odobrenih stambenih kredita do sada, uz deviznu su klauzulu, odnosno rata za kredit zavisiće od trenutnog kretanja kursa za koji je korisnik kredita vezao uzeti kredit. Najviše odobrenih kredita, oko 60 procenata, vezano je za evro, dok je 38 procenata indeksirano u švajcarskim francima, gde je kamatna stopa na kredit manja, ali je zato, tvrde bankari, veći rizik uzeti kredit koji se vezuje za “švajcarce”. “Banke su se dobro obezbedile od nemogućnosti naplate kredita. I hipotekama, i polisama, menicama, žirantima i administrativnim zabranama. Ali su se obezbedile i od kamatnog rizika, upravo zbog valutne klauzule. Sav rizik ovog trenutka je na građanima koji su se zadužili, jer nemaju nikakvu mogućnost zaštite od kamatnog rizika, s obzirom na to da se krediti uglavnom odobravaju sa varijabilnom kamatnom stopom”, kaže Mira Erić-Jović. Ipak, ona napominje, da uz sve obezbeđenje koje su banke za sebe pribavile, ni banka neće biti srećna ukoliko se za nekoliko godina pojave građani koji nemaju mogućnost da na vreme vraćaju novac pozajmljen od banke. Na skupu je naglašeno i da stambeni krediti u Srbiji čine tek tri odsto bruto domaćeg proizvoda Srbije, što govori da su građani Srbije mnogo manje zaduženi po ovom osnovu od stanovnika susednih zemalja. U Hrvatskoj je, ilustracije radi, učešće stambenih kredita u BDP-u 16 odsto, a u Mađarskoj i Češkoj 12 procenata. Od ukupno 1,1 milijarde evra koliko je do sada uzeto od banaka na ime stambenih kredita, kod Nacionalne korporacije za osiguranje stambenih kredita (NKOSK) osigurano je oko 729 miliona evra, odnosno 64 odsto svih odobrenih stambenih kredita. Gledano, opet, po broju odobrenih kredita, NKOSK je osigurala 23.794, odnosno 71 odsto do sada uzetih kredita. U Nacionalnoj korporaciji za osiguranje stambenih kredita kažu da će sa 3,5 milijardi dinara, koliko je Vlada Srbije odvojila za ove namene iz budžeta za 2008. godinu, moći da osiguraju oko 4.000 stanova i nadaju se da će imati dovoljna novca za sve zainteresovane, da se ne bi baš, kao prošle godine, obustavile subvencije zbog preranog trošenja sredstava. Od odvojenih 3,5 milijardi dinara, međutim, čak jedna milijarda dinara odvojeno je za pripadnike Vojske Srbije, ostatak je namenjen svim ostalim građanima Srbije. Da podsetimo, svako ko se odluči da kupi stan u Srbiji uz pomoć bankarske pozajmice, ima na raspolaganju tri mogućnosti. Stambeni kredit može se uzeti po tržišnoj ceni, gde se banka uglavnom obezbeđuje hipotekom ili na taj stan ili na već postojeću nekretninu koju ima vlasnik. Naravno da vrednost te nekretnine koja se daje pod hipoteku ne sme biti manja od kredita koji se uzima a uglavnom je dvostruko veće vrednosti. Kamatne stope na te vrste kredita se kreću od pet do 12 procenata na godišnjem nivou, što zavisi i od pojedinih banaka, ali i od valute za koju se vezuje kredit, dok se novac vraća najčešće u narednih 25 do 30 godina. Pored ovoga, stambeni kredit može se osigurati kod Nacionalne korporacije za osiguranje stambenih kredita, koja umesto banke preuzima deo rizika nenaplativosti. Najviša kamatna stopa koju banka može da naplati za kredit koji je na ovaj način osiguran je 8,95 procenata za godinu dana, za kredite sa učešćem, dok je za kredite sa depozitom ta stopa još manja – 7,45 odsto. NKOSK neće osigurati kredite koji nisu obezbeđeni hipotekom. Na kraju, za one sa najviše sreće, odnosno za bračne parove koji nisu stariji od 45 godina, država je omogućila uzimanje subvencionisanih stambenih kredita, koji imaju i najpovoljniju kamatnu stopu, koja se kreće od četiri do osam procenata. Najslabija karika u lancu stambenog kreditiranja u Srbiji jeste uspostavljanje hipoteke na neku od nepokretnosti, što zbog administrativnih prepreka, što zbog nesređene uknjižbe ovih nepokretnosti. Znajući da je polovina nepokretnosti u Srbiji izgrađena a da nije uknjižena, zakonodavac je novim Zakonom o hipoteci omogućio i uspostavljanje hipoteke nad ovakvim nekretninama. To, međutim, ne znači da banka jedva čeka da joj položite neuknjižen objekat, pa je zato još uvek malo onih koji su uspeli da sebi obezbede kredit u zalog za kuću ili stan koji nije zaveden u katastar i zemljišne knjige. To što su Srbi još uvek redovne platiše koje na vreme izmiruju svoje obaveze i daleko su manje zaduženi nego susedi, ne znači da će tako biti i 2010. ili 2012. godine. Jer su i ti isti susedi koji sada grcaju u dugovima, samo pre nekoliko godina nazivani redovnim platišama.