Lažni oglasi mamac za klijente

NIN: Dobar dan. Vi izdajete stan na Autokomandi, 38 kvadrata sa terasom, za 100 evra? Ovaj što ima centralno grejanje, kablovsku, telefon i internet. Agencija: Da, izdajemo. Dobili ste agenciju. NIN: Gde se tačno nalazi i kada se može pogledati? Agencija: Ne mogu vam reći tačnu lokaciju, ali je jako blizu Autokomande. Možete i danas da pogledate, ali prethodno morate doći do agencije i uplatiti članarinu od 5.000 dinara. Tada ćete dobiti i adresu. NIN: Pet hiljada dinara da bih videla taj stan? Agencija: Ne, to je članarina koja važi sve dok ne pronađete adekvatan stan i ne uselite se. Hoćete li da zapišete našu adresu? Ako ste i pomislili da na beogradskoj Autokomandi postoji takav stan, prevarili ste se. Ili je znatno skuplji od navedene cene, ili ni približno ne izgleda onako kako je opisano u oglasu. A najčešće uopšte ni ne postoji. Jer, ovo je samo jedan od načina na koji mnogobrojne agencije u Beogradu i drugim gradovima Srbije pokušavaju da namame buduće podstanare u potrazi za adekvatnim stanom. Zbog privlačne lokacije, opremljenosti nameštajem, centralnim grejanjem i telekomunikacionim priključcima, svaki podstanar koji traži garsonjeru, zalepiće se upravo za ovakav oglas. I najverovatnije otići u agenciju, platiti nekoliko hiljada dinara vrednu članarinu, sve kako bi video taj stan. Kada dođete u agenciju i platite članarinu sa namerom da nakon toga i pogledate stan, agent će vam reći kako je taj stan izdat pre sat ili dva. Niste imali sreće, ali, ne brinite, ponudiće vam druge stanove. Tačnije dati spisak, najčešće preuzet iz novina ili Halo oglasa, sa nekim drugim stanovima i sa objašnjenjem da su oni na sličnoj lokaciji, iste strukture kao i onaj koji ste hteli, takođe, opremljen. Ali cena više nije 100 evra, nego najmanje 50 evra viša. Često i dvostruko. Ili, pak, stan za 100 evra nije blizu grada, nema centralno grejanje, poluprazan je i nema priključke za internet ili kablovsku. Pošto uzme pare za članarinu, agencije neretko daju lažne brojeve telefona ili jednostavno nestanu sa poznate adrese. „Pre pola godine sam tražio stan i učlanio se u agenciju. Dobio sam na parčetu papira spisak sa telefonima na koje mogu da se javim stanodavcima. Pošto mi nijedan od tih stanova nije odgovarao, ponovo sam se javio na fiksni telefon agencije kako bih dobio nove ponude. Međutim, niko se nije javljao. Sutra na adresi na kojoj su bili nije bilo nikoga. Prazan stan“, priča nam svoje iskustvo Milan, student iz centralne Srbije. Istu priču potvrđuje i Mirko Mirković, pravni zastupnik Udruženja podstanara „Velegrad“. „LJudi se uglavnom žale da agencije uzmu članarinu i nestanu, ili daju lažne brojeve telefona pa se ispostavi da vlasnik telefona nikada nije ni izdavao stan, ili ga je izdao pre godinu dana ili je pak stan mnogo skuplji nego što je agencija oglasila“, objašnjava Mirković. On napominje i da su građani prilikom takvih prevara uglavnom nezaštićeni, jer nemaju kome da se obrate. „To je posao ili tržišne inspekcije ili finansijske inspekcije, ali očigledno je da sadašnja kontrola nije dovoljna. Sa druge strane, kada vas agenti već prevare i uzmu vam pare, nema drugog načina nego da podnesete privatnu krivičnu prijavu, jer Krivični zakonik iznose od 3.000 ili 5.000 dinara tretira kao sitno delo prevare i policija ili tužilaštvo neće reagovati“, kaže zastupnik podstanara. Sve je ovo, kažu nam agenti za nekretnine, posledica nepostojanja zakona koji bi regulisao ovu oblast i neadekvatnog rada tržišne inspekcije. Upravo zbog toga na tržištu, kažu, vladaju pravila Divljeg zapada i niko nije zaštićen. Ni građani, ali ni agencije, koje zbog nepostojanja pravila ugovaranja koja bi obavezivala obe strane takođe mogu ostati bez provizije. Slično se moglo čuti i od nadležnih u Ministarstvu trgovine. „Ovo je oblast koja sada nije zakonski regulisana i u kojoj postoji visok stepen pravne nesigurnosti za građane i lica koja se bave tim poslom“, rekao je svojevremeno Saša Gmijović, pomoćnik u pomenutom ministarstvu, predstavljajući pojedina rešenja iz ovog dugo očekivanog zakona. „Nažalost, ovim poslom se u Srbiji bavi svako. Ne postoje nikakvi uslovi, niti kvalifikacije. Uslov je samo završena osnovna škola. Agenti su i advokati, ekonomisti, knjigovođe, nastavnici, ali i domaćice, taksisti, GSP vozači... Dovoljno je da imate jedan telefon i to je sve. Zbog toga građanima koji žele da iznajme ili kupe stan uvek savetujemo da se dobro informišu o agenciji koju unajmljuju kao posrednika. Da provere da li je registrovana i kako posluje“, kaže za NIN Kaća Lazarević, suvlasnica agencije Alka. Mirko Mirković dodaje i da agencije kada izdaju stanove rade na dva načina, ili traže članarinu ili pak ugovaraju kompletno posredovanje, i po tome se može naslutiti ko radi ozbiljno, a ko ne. „Ako vam traže da platite članarinu i daju vam spisak sa brojevima telefona, to je signal da će vas vrlo verovatno prevariti. Ozbiljne agencije ne traže članarinu, već sa vama odlaze kod stanodavca, prisustvuju dogovoru i na kraju, kada uzmete stan, uzmu svoju proviziju. Ona je najčešće polovina prve mesečne kirije“, kaže Mirković. Ni kod prodaje stanova nije ništa bolja situacija. Naprotiv, reč je o mnogo značajnijem novcu i prevarama koje nanose mnogo veću štetu. Primera radi, nemali broj agenata uzme proviziju od tri odsto od vrednosti nekretnine i pobegne ili uzme novac kako bi platio porez, što nikada ne uradi. „Nigde nije uobičajeno, sem u Srbiji, da troškove poreza i angažovanja agencije plaća kupac, a ne prodavac. Samo je ovde sve na teret kupca“, kaže Lazarevićeva. I drugi agenti kažu nam da se agencije često predstavljaju kao investitori, oglašavaju stan bez znanja prodavca, odnosno investitora, ne daju istinite podatke o kvadraturi ili pak, kao i kod rentiranja, oglašavaju lažnu cenu i nepostojeći stan. Kaća Lazarević dodaje i da tržišna inspekcija nedovoljno radi na otkrivanju i kažnjavanju agenata koji rade nečasno i nelegalno. „Inspekcija uglavnom proverava one registrovane, a neregistrovanih je mnogo više. Neophodno je hitno usvojiti zakon koji će regulisati prava i obaveze i agencija i klijenata. Agencije moraju biti licencirane i osigurane za slučaj štete, kako bi isplatile odštetu ukoliko ne rade u skladu sa zakonom. U Hrvatskoj takva praksa postoji odavno, oni su daleko napredniji od nas“, priča Kaća Lazarević. Srbija zakon i dalje nema. Iako se njegovo usvajanje najavljuje godinama, u nadležnom Ministarstvu trgovine saznajemo da je nacrt još uvek u izradi, te da je rok da on bude sačinjen kraj ove ili prvi kvartal naredne godine. Zanimljivo je da se prošle godine na sajtu Ministarstva trgovine mogao pročitati završen Nacrt zakona o posredovanju u prometu nepokretnosti, ali sada tvrde da se na njemu još radi, zbog čega ga nismo dobili na uvid. Iz ranijih nagoveštaja pretpostavlja se da će Srbija dobiti zakonsko rešenje kakvo se odavno primenjuje u razvijenom svetu. Podsetimo, američka država Kalifornija imala je propis koji reguliše promet nekretnina još pre jednog veka. Agenti nam objašnjavaju da je u svetu odavno nepojmljivo da u prometu nepokretnosti vlada opšta nesigurnost i sitnije ili krupne prevare. Od klasične prevare, kada se klijentu uzme novac, a ne završi posao, do sitnijih prevara poput oglašavanja nepostojećeg stana, varanja za cenu ili kvadraturu stana. „To bi odmah značilo gubitak licence za rad“, kaže nam jedan domaći agent. Svetska praksa je da agencije sa klijentom sklapaju precizne obavezujuće ugovore, kojima se klijent obavezuje da će platiti proviziju, pa i kada stan proda ili iznajmi sam, dok, sa druge strane, agencija garantuje da će klijentu pronaći kupca, ugovoriti cenu, pružiti pravnu pomoć u sklapanju kupoprodajnog ugovora, proveriti i garantovati za validnost vlasničkih papira... Uz to, podrazumeva se i da agencija sa prodavcem sklapa ekskluzivne ugovore, što znači da je taj stan oglašen i prodaje se samo preko jedne agencije. Kod nas je, međutim, jedan stan na spisku i do deset agencija, i to obično bez ikakvog ugovora sa investitorom ili prodavcem stana, najčešće i bez njegovog znanja. Ako je verovati ranijim najavama, novi zakon, kada bude usvojen, uvešće licenciranje i za agencije i za agente. Takođe, svako ko bude želeo da se bavi ovim poslom moraće da prođe višemesečnu obuku, kako se ne bi dešavalo, kao sada, da se ovim poslom uglavnom bave neobrazovani i neobučeni ljudi. Predviđa se i obaveza sklapanja pismenog ugovora za svaki posao u prometu nepokretnosti, kojim će se posrednik obavezati da klijentu obezbedi pravnu pomoć za potrebe pregovaranja i sastavljanja ugovora o kupoprodaji nepokretnosti. Zakon će uvesti i obavezno osiguranje od odgovornosti za štetu koju bi posrednik, preciznije agencija, mogao da načini nalogodavcu, jer se uvodi ustaljena evropska praksa da agencija mora biti registrovana, te, umesto jednog telefona i neobrazovanog agenta, mora posedovati određeni osnivački kapital i novac položen za slučaj naknade štete. Planirano je i propisivanje maksimalnog iznosa provizije i za prodaju, ali i za iznajmljivanje stana. Takođe, prema nagoveštajima upućenih, u planu je i formiranje jedinstvene baze podataka ili registra za firme i preduzetnike, dok će agenti imati obavezu upisa u imenik agenata i polaganje stručnog ispita. Do tada, zaštitnici potrošača kažu da su im ruke potpuno vezane. „Mi, nažalost, ne možemo ništa da uradimo kada je šteta već načinjena. U Srbiji je bilo stotine prevarenih ljudi, kojima su investitor ili agencija prodali već jednom prodat stan. Jednostavno, građani se moraju dobro informisati šta i kako kupuju, kao i koga unajmljuju da umesto njih traži stan i ugovara. Jer, ako kupe neuknjiženu imovinu, nezavršenu, bez komunalnih ili elektro priključaka, a da to ne znaju, onda je gotovo. Ništa se više ne može učiniti. Na tržištu je više prevaranata nego onih koji rade savesno i pošteno svoj posao i to svako ko kupuje ili iznajmljuje stan mora znati“, kaže za NIN Goran Papović, predsednik Nacionalne asocijacije potrošača Srbije. U tržišnoj inspekciji pak kažu da oni redovno suzbijaju sve vidove nelegalnog rada, pa i neovlašćeno posredovanje u prometu nepokretnosti. „U poslednjih 18 meseci zbog nemanja svojstva trgovca (neovlašćenog rada), doneto je 2.600 rešenja o zabrani rada i podneti zahtevi za pokretanje prekršajnog postupka, gde je kod nadležnog suda predviđena kazna u iznosu od 50.000 do 150.000 dinara. Sastavni deo ovih kontrola, zabrana i zahteva bile su i kontrole neovlašćenog obavljanja delatnosti posredovanja u prometu nepokretnosti“, kažu za NIN u Tržišnoj inspekciji. Na NIN-ovo pitanje da li inspekcija suzbija lažno oglašavanje i oglašavanje netačnih podataka, u Tržišnoj inspekciji kažu: “Postupajući po prijavama građana ili prema planu aktivnosti, vrše se i kontrole oglašavanja posredovanja u prometu nepokretnosti. U slučaju da se ustanovi da pojedine agencije netačno oglašavaju stanove za koje posreduju u prometu, na primer, oglašavaju „stan uknjižen“, a kontrolom se ustanovi da nije ili oglase stan koji nije uopšte u ponudi, takvo oglašavanje se zabranjuje. Takođe, podnosi se zahtev za pokretanje prekršajnog postupka i u takvim slučajevima izriče se novčana kazna u iznosu od sto hiljada do milion dinara.“ Dosadašnjim rezultatima ipak niko ne može da se pohvali, jer prema nezvaničnim procenama, u Srbiji posluje više od 1.000 različitih agencija i još toliko agenata, ali skoro da se na prste mogu nabrojati oni savesni i kredibilni. I oni jedva čekaju zakon koji bi trebalo da uvede red i očisti tržište od nestručnih i nečasnih. Ukoliko on ne postane samo još jedan u nizu zakona u Srbiji čije odredbe jesu u skladu sa svetskom i evropskom praksom, ali se ne primenjuju. Primeri prevara agencija • uzimanje članarine nakon koje agencija nestane • uzimanje članarine i davanje lažnih brojeva telefona • neovlašćeno preuzimanje oglasa iz novina • oglašavanje nepostojećih stanova • oglašavanje lažne cene ili strukture stana • prodaja stanova više puta • uzimanje provizije i pre prodaje stana • nestajanje sa novcem koji je uzet za plaćanje poreza • lažne informacije o kvadraturi stana • lažne informacije o vlasništvu i vlasničkim papirima I advokati kao agenti NIN-ovi sagovornici, a pre svega Kaća Lazarević, protive se i dozvoli da advokati, odnosno advokatske kancelarije mogu da se bave posredovanjem u prometu nepokretnosti. Ona kaže da to agencije stavlja u neravnopravan položaj, jer je poznato da advokati nisu u obavezi da izdaju fiskalni račun, što agencije moraju. „Advokatske kancelarije ili advokati mogu učestvovati u izradi ugovora o kupoprodaji ili pak proveri nekih informacija, ali ne i u posredovanju. Dok god to bude dozvoljeno, mi nećemo imati uređeno i normalno tržište“, kaže Lazarevićeva.