U red za hipoteku

Uprkos svakodnevnom „bombardovanju” građana reklamama: „Ništa lakše”, „Uđeš, izađeš i gotovo”, „Šta čekate” i slično, kredit ipak nije lako dobiti. Međutim, još teže je dobijeni kredit vratiti. Zbog bojazni da će se Srbiji desiti isto što i Češkoj, Poljskoj ili Hrvatskoj, guverner Narodne banke Radovan Jelašić ponovo je pozvao građane da dobro razmisle kada uzimaju kredit od banke, jer su banke „institucije koje hoće da zarade, a ne dobrotvorne ustanove”.

Naime, zbog nemogućnosti da izmire dugovanja od 27 milijardi evra bankama i firmama koje prodaju na odloženo, blizu 200 000 Čeha je prošle godine ostalo bez krova nad glavom. Ovo je primoralo Skupštinu Češke da usvoji Zakon o ličnom stečaju koji stupa na snagu u julu 2007. godine. Zakonom je predviđeno da se poverioci dogovore sa dužnicima da li će bar 30 odsto pozajmljenog novca povratiti prodajom imovine ili će dužnici otplaćivati kredit narednih pet godina. Predviđeno je da građanima koji su zaduženi, u ovom periodu bude određen samo novac dovoljan da prežive dok bi ostatak njihovih primanja uzimale banke na ime otplate kredita. Slično se desilo i susednoj Hrvatskoj koju je od kraja devedesetih, dolaskom stranih banaka, zahvatila kreditna euforija, a zatim i dugovi.

Da bi privukle što veći broj klijenata, banke u Srbiji iz dana u dan uvode nove vrste kredita. Pojednostavljeni su uslovi za odobravanje kredita. Za kredit sada mogu konkurisati svi punoletni, bez žiranata ili sa jednim žirantom, kod nekih banaka više ne morate imati otvoren tekući račun da biste uzeli pozajmicu. Najnovija ponuda upućena je do sada zapostavljenom delu stanovništva, honorarcima koji iako nisu u radnom odnosu imaju određena mesečna primanja.

Građani Srbije su se samo u toku prošle godine zadužili više nego u proteklih pet. Da bi sprečila inflaciju i rast zaduženosti Srbije, Narodna banka je krajem 2005. uvela mere povećane obavezne rezerve što je, prema analizi stručnjaka Ekonomskog instituta, dalo rezultate. „Rast plasmana kredita stanovništvu od strane banaka je pod uticajem mera NBS prepolovljen sa 7,8 na 3,9 odsto, dok je neznatno usporen rast plasmana kredita namenjenih privredi. Zaključno sa septembrom 2005. godine krediti za stanovništvo su rasli brže od kredita za privrednike, dok je u decembru taj odnos promenjen”, navodi se u izveštaju Ekonomskog instituta.

Iz Narodne banke su stigle najave o novim merama koje bi mogle proizvesti kontraefekat i dodatno povećati ionako velike kamatne stope. Svetozar Šijačić, član izvršnog odbora Rajfajzen banke zadužen za poslove sa stanovništvom, izjavio je da će restriktivna monetarna politika Narodne banke i povećanje obavezne devizne rezerve sa 21 na 38 odsto dovesti do porasta kamatne stope za kredite. Sa ovom ocenom slaže se i Đorđe Đukić, profesor Ekonomskog fakulteta u Beogradu.

„Narodna banka ne daje jasne informacije o kakvim merama je reč. Predviđam da će se ponoviti scenario iz decembra u smislu da će Narodna banka doneti odluku o povećanju stope obavezne rezerve na deviznu komponentu. Radi se o već viđenom scenariju u Hrvatskoj. Granična stopa obavezne rezerve je tamo povećana na 55 odsto, kako bi se smanjila zaduženost banaka u inostranstvu i kreditna euforija. U tom cilju pre nekoliko dana uvedena je posebna obavezna rezerva banaka na obaveze o izdatim hartijama od vrednosti po stopi od takođe 55 odsto.”

Suprotno najavama monetarnih vlasti da bi uskoro moglo doći do snižavanja kamatnih stopa, profesor Đukić smatra da je to nerealno.

„Teoretski je moguće uvesti administrativnu kontrolu plasmana banaka stanovništvu, ali to smatram potpuno neproduktivnim u ovom trenutku. Efekat će biti skraćivanje roka na koji se odobravaju krediti i povećanje kamatnih stopa. Obaveze banaka prema inostranstvu dostigle su 2,1 milijarde evra, što pokazuje koliko je Srbija atraktivna za sticanje velikih profita za strane banke. S druge strane, to je ujedno i dug države, jer se vodi kao ukupna zaduženost privatnog sektora u Srbiji. Banke čak i ako zadrže postojeće kamatne stope i dalje imaju širok prostor za prisvajanje velikih profita jer je kamatna marža u Srbiji izuzetno visoka. Krajem godine iznosila je 10,7 odsto, a u Hrvatskoj je 6,73. To potvrđuje da je Srbija eldorado jer nijedna zemlja jugoistočne Evrope trenutno ne nudi takvu šansu za sticanje profita.

Stan uz pomoć države Do osetnog smanjenja kamatnih stopa došlo je samo kod dodele stambenih kredita. Pored toga, neke banke imaju sporazum o subvencionisanju od strane države za dodelu kredita, pre svega mladim bračnim parovima. Početkom ovog meseca Komercijalna banka postala je osma banka u Srbiji preko koje će zainteresovani građani moći konkurisati za stambeni kredit po povoljnijim uslovima. Ova banka je sa Ministarstvom finansija i Nacionalnom korporacijom za osiguranje depozita sklopila ugovor o davanju kredita koje pomaže država. Država u tom slučaju obezbeđuje 20 odsto sa godišnjom kamatom od 0,1, učešće je 10 odsto, dok preostalih 70 odsto daje banka. Ukupna kamatna stopa je oko 4,45 odsto. Za kredite u iznosu od 10 000 do 100 000 evra mogu konkurisati mlađi od 45 godina čija plata ne sme prelaziti 100 000 dinara, kako bi kredite dobijali građani sa „manjim” primanjima. Rok otplate je 30 godina, rata za kredit ne sme biti veća od polovine plate, a za kredit od 50 000 evra potrebna su primanja od 500 evra.

Ukoliko odlučite uzeti gotovinski kredit u Rajfajzen banci u iznosu od 50 000 evra, za 15 godina koliko je maksimalni rok otplate, po kamatnoj stopi od 11,95 odsto godišnje, vratićete ukupno 107 000 evra. Da biste bili u stanju da izmirite obaveze prema pomenutoj banci i mesečno izdvojite novac za ratu od skoro 600 evra, morate imati duplo veća primanja. Postavlja se pitanje kome su onda namenjeni ovakvi krediti ako je prosečna plata u Srbiji oko 22 000 dinara. Pored pomenutog, da biste mogli konkurisati za dobijanje ovog kredita potrebno je da date hipoteku na lokal, stan ili kuću, koji mora imati najmanje 1,6 puta veću vrednost od traženog kredita.

Profesor Đukić smatra da su najugroženiji upravo siromašni stanovnici, jer da bi preživeli i platili nagomilane račune ne pitaju za cenu. Bankarske ankete pokazuju da čak trećina keš kredita koji se dodeljuju odlazi na podmirivanje osnovnih potreba, plaćanja zaostalih komunalnih računa ili računa za struju.

„S obzirom na to da je kamatna marža u Srbiji visoka i nema indicija da će se situacija popraviti nabolje u narednom periodu, najveća opasnost preti od uzimanja dugoročnih, odnosno stambenih kredita. Snažna kreditna euforija banaka usmerena prema stanovništvu u prošloj godini nastala je kao rezultat izuzetnih pogodnosti za sticanje profita u Srbiji, kojeg se banke neće odreći. Posebnu opasnost predstavljaju najavljeni talasi otpuštanja radnika iz javnog sektora, što može da zaoštri pitanje vraćanja kredita te kategorije građana. Na sve to, prećutni kartel u bankarskoj sferi u Srbiji ne daje osnovu za obaranje kamatne stope u bližoj budućnosti”, kaže Đukić.

Krajem decembra 2005. godine zaduženost po jednom zaposlenom u Srbiji iznosila je 710 evra ili skoro tri prosečne plate. „Povoljna okolnost je to što je u decembru prosečna plata u Srbiji u odnosu na novembar povećana za 20 odsto, odnosno sa 216,47 na 258,23 evra”, kaže Đukić. Inače bi dug stanovništva bio još veći. Najveća ekspanzija zabeležena je kod dugoročnih, odnosno stambenih kredita koji su povećani za 2,12 puta u odnosu na decembar 2004. godine.”

Krajem februara na snagu stupa novi zakon o hipoteci koji će omogućiti još većem broju građana da konkuriše za kredit. Novine su to što će se kao zalog u bankama uzimati i neuknjiženi objekti ili objekti u izgradnji, što do sada nije bilo moguće. Zakon će olakšati posao bankama koje su dale kredit da mnogo brže nego ranije oduzimanjem imovine naplate potraživanja. Do sada su se vodili dugi, spori sudski procesi sa neizvesnim ishodom pa su banke, u strahu da ne budu na gubitku, izbegavale odobravanje hipotekarnih kredita.

I pored tvrdnji banaka da nemaju problem sa svojim dužnicima i da čak 93 odsto njih redovno izmiruje obaveze, potrebno je dobro razmisliti da li se, pod ovakvim okolnostima, treba upuštati u zaduživanja na rok duži od pet godina. Istraživanja pokazuju da rizičan period nastaje između sedme i dvanaeste godine, kada je u pitanju, recimo, kredit sa rokom otplate od maksimalnih 15 godina.

Nikako ne treba zaboraviti da, iako živimo u Srbiji, banke kredite daju uz deviznu klauzulu, što znači da porastom evra u odnosu na dinar raste i rata koju svakog meseca treba izdvojiti.