Ponos na dugom štapu

Sve i da je tako, teško će iko poverovati da je puka slučajnost to što se u finišu predizborne kampanje prvi potpredsednik Vlade Aleksandar Vučić sreće u Dubaiju sa arapskim milijarderom Mohamedom Alabarom, kako bi video master plan za izgradnju Beograda na vodi. Čini se da mu ni to što je u Dubai došao na svega nekoliko sati, uz objašnjenje da se odmah mora vratiti u Abu Dabi gde je sa šeikom Mohamedom bin Zajedom ugovarao prvu tranšu kredita koji bi trebalo da pokrije budžetsku rupu, ne može mnogo pomoći da birače i svoje oponente uveri u slučajnost. Pitanje je i može li ih uveriti da je ovaj megalomanski projekat, koji podrazumeva izgradnju 1,8 miliona kvadratnih metara na desnoj obali Save, na prostoru takozvanog Savskog amfiteatra, koji su mnogi pre Vučića preuređivali u kampanjama i od njega pravili Beograd za 21. vek, stvarnost a ne samo predizborni san.
Boraveći u Dubaiju, na predstavljanju pomenutog master plana Beograda na vodi, odnosno ponuđenih idejnih rešenja svetski poznatih imena u arhitekturi, NIN je pokušao da od investitora, predstavnika države, inostranih i domaćih stručnjaka i u Dubaiju i u Beogradu sazna koliko je Beograd na vodi realan projekat i koji su najveći rizici po njegov uspeh.

Sagovornici NIN-a, za razliku od oponenata, nisu preveliki skeptici da će se ovaj projekat započeti i u nekom delu i izgraditi. Ipak, da bi on izgledao onako kao što smo mogli videti na maketama u Dubaiju, da bi korist od toga imala i Srbija, njena privreda i turizam, ali i budžet, moraće, izgleda, da se ostvare dva ključna faktora. Prvi je sposobnost ove države i njene administracije da u relativno kratkom roku očisti ceo teren, opremi i pripremi lokaciju za izgradnju i uporedo sa tim izgradi novu železničku i autobusku stanicu, ranžirnu stanicu u Zemunu i završi obilaznicu oko Beograda sa mostom kod Vinče. Drugim rečima, da ono što nije uspela u poslednje tri decenije, sada uradi za četiri ili pet godina, uz uslov da za sve pomenuto pribavi i novac. Jer će čišćenje terena, eksproprijacija, komunalno i infrastrukturno opremanje saobraćajnica koje vode do Beograda na vodi i izgradnja svih gore pomenutih stanica i puteva biti obaveza Srbije.



Drugi veliki rizik leži u bojazni da arapski investitor, u čiji kredibilitet i poslovni renome malo ko sumnja, neće uspeti da isključivo na osnovu svog imena i referenci proda ili iznajmi svih 1,8 miliona kvadrata i time zajedno sa Srbijom profitira.
Teško je suditi o ovome bez potpisanog ugovora, ali smatram da bi bez preciziranja rokova i međusobnog obavezivanja Srbije i investitora, ceo ovaj posao mogao da propadne, kaže za NIN Nebojša Nešovanović, direktor procena za jugoistočnu Evropu u kompaniji Jones Lang LaSalle. On naglašava da bi čitav posao mogao da se oduži 30 godina i da nikome ne donese korist. Zato bismo mi morali da insistiramo da, na primer, Igl hils, ne sme da proda više od 20 odsto izgrađenih nekretnina na lokalnom tržištu, jer mi nemamo kupce za tako nešto. Prodaja na lokalnom tržištu bi ubrzo prezasitila tržište, upropastila sve druge investicije, oterala investitore, oborila cene i izgradnja ostatka Beograda na vodi bi se odužila ko zna koliko, a i završetak bi mogao biti problematičan. Drugi uslov za Arape, na kojem država treba da insistira, jesu precizni rokovi, odnosno obaveza da se sve završi za šest ili sedam godina, kako je najavljivano.

Od menadžera Emaar properties, kompanije čiji prvi čovek Mohamed Alabar stoji i iza novoosnovane firme Igl hils, koja će graditi Beograd na vodi, NIN je saznao da je njihov plan da domaćim kupcima prodaju između 15 i 20 odsto izgrađenih nepokretnosti, dok bi sve ostalo bilo ponuđeno njihovim klijentima iz Evrope i sveta. I sve to na osnovu njihovog renomea i uspostavljenih poslovnih veza, jer, kako kažu, njihovi klijenti idu za njima.
Sa druge strane, Nebojša Nešovanović nije baš toliki optimista, iako napominje da je u pitanju ozbiljna svetska kompanija, a što je za NIN potvrdio je Dipak DŽejn, regionalni direktor Jones Lang LaSalle u Dubaiju.



Ne isključujem mogućnost da će moći da prodaju sve na osnovu svog renomea, ali nisam siguran da je to baš tako lako. Logično bi bilo da od Srbije zahtevaju neke poreske olakšice, oslobađanje od poreza za skupe modne brendove, slobodnu zonu ili neke druge olakšice, upozorava Nešovanović. On dodaje da to nije ništa neuobičajeno, niti loše, naprotiv, to bi značilo da je Igl hils dobro analizirao tržište, da ima jasan plan, a time bi i uspeh celog projekta bio izvesniji.

Međutim, ni predstavnici države ni arapski investitori ne pominju postojanje bilo kakvih dogovora o poreskim olakšicama ili kakvim drugim ustupcima koji bi u Beograd privukli i inostrane kupce i goste, ključne, po svoj prilici, za uspeh projekta.
I dok se ipak svi uzdaju u kredibilitet i proverenost investitora koji je spreman da u Beograd na vodi u narednih sedam godina uloži oko tri milijarde evra, sa državom stvari stoje kudikamo gore. Imajući u vidu tempo kojim se grade infrastrukturni projekti, i kada za njih ima novca, kao i činjenicu da nam milijarde evra leže na računima međunarodnih finansijskih institucija i čekaju da ih povučemo, opravdana je sumnja da bi ceo posao mogao stati zbog naše nesposobnosti da na vreme uradimo svoj deo posla.

Iako Siniša Mali, savetnik Aleksandra Vučića i jedan od glavnih pregovarača sa Igl hilsom, u razgovoru za NIN obavljenom u Dubaiju, tvrdi da neće biti zastoja i da će država sve uraditi u skladu sa planom, NIN-ovi sagovornici nisu sasvim uvereni u takav scenario. Ako nas ovo ne natera da za četiri godine preuredimo i izgradimo ono što je odavno trebalo uraditi, neće ništa. Raščišćavanje pruge koja je van funkcije počinje za koji dan. Sledeći koraci su dalji rad na projektu, odnosno razrada onoga što smo ovde videli, a to će raditi domaće arhitekte zajedno sa arhitektima Igl hilsa. Uporedo sa tim, odmah nakon formiranja Vlade osnovaćemo preduzeće Beograd na vodi d.o.o. čiji suvlasnici će biti Srbija i Igl hils. Usaglasili smo i najveći deo ugovora, ali još uvek ne možemo pričati o detaljima, kaže Mali.

Kako NIN saznaje, država će najpre osnovati preduzeće i u njega uneti stotinjak hektara zemljišta, na osnovu čega će steći udeo u vlasništvu od 35 odsto, dok će Igl hils, koji finansira izgradnju Beograda na vodi, imati 65 odsto vlasništva. Mali objašnjava da će se neophodnost tendera izbeći potpisivanjem međudržavnog sporazuma Ujedinjenih Arapskih Emirata i Srbije, a urbanistički uslovi steći donošenjem prostornog plana područja posebne namene. Sve to će nam omogućiti da idemo u brzo pribavljanje potrebne dokumentacije, eksproprijaciju zemljišta, raseljavanje imovine i ljudi koji trenutno žive na tom području, a nakon toga i dobijanje lokacijske dozvole.

Uz to, Srđan Rupar, vođa projekta Beograd na vodi, dodaje da su preduslovi za izradu planske dokumentacije već obezbeđeni.
Prema ugovoru čije potpisivanje se očekuje u narednim mesecima, država bi se obavezala da finansira izmeštanje postojeće infrastrukture i rekonstrukciju ili izgradnju pristupne infrastrukture do same lokacije na kojoj će se graditi. Uz to, trošak eksproprijacije je takođe državni, ali i izgradnja nove železničke i autobuske stanice, ranžirne stanice i završetak obilaznice. Na pitanje NIN-a koliko će sve to koštati, prvi potpredsednik je odgovorio da ne zna, ali da taj posao mora da se uradi, dok Siniša Mali kaže: Nemoguće je to sada reći. Rade se pasoši za svaku nekretninu na tom prostoru, to je ogroman posao i radiće se u fazama. Baš kao i sama izgradnja. Kada se urade pasoši, Poreska uprava će procenjivati vrednost i tada ćemo znati i koliki je to trošak. Za izgradnju Prokopa imamo obezbeđen kuvajtski kredit, a nešto će se finansirati i iz budžeta. Obilaznicu ćemo verovatno finansirati, slično mostu Zemun-Borča, kreditom, kao i novu Autobusku stanicu na Novom Beogradu, objašnjava Mali.



Ipak, on nije mogao da potvrdi NIN-ova saznanja da će samo trošak komunalnog opremanja lokacije koštati 700 miliona evra. Ni to se precizno ne zna, ali za lokaciju je zadužen Igl hils, pa će on to i finansirati. Drugim rečima, ako se kao tačne ispostave procene da bi privođenje nameni ovog prostora moglo koštati i više od milijardu evra, država bi sama morala da izdvoji oko 300 miliona. Odakle, pod kojim uslovima, čijim kreditima i u kom roku, niko trenutno ne zna. Zna se, međutim, da prvi radovi moraju početi do kraja ove godine, da će se najpre raditi kula visine preko 200 metara i najveći šoping mol na Balkanu. Jer i u Dubaiju je Mohamed Alabar ponovio da bi kula mogla biti gotova već 2017.

Zbog svih pomenutih nedoumica, Nešovanović i strahuje da su realne šanse da za sedam godina imamo jedan novi Beograd - male. Postavlja se pitanje da li smo mi u stanju, i kada imamo obezbeđena sredstva, da sve navedene radove uradimo u kratkom roku. Kapitalni projekti zahtevaju angažovanje celog javnog sektora u kratkom roku i da bismo ovo realizovali ne možemo čekati reformu javnog sektora i da on postane efikasan, kaže on.

A u kakvom nam je tek stanju građevinska industrija i operativa. Na kolenima i u dužničkim kandžama. I iako se i od Vučića i od njegovog savetnika moglo čuti kako će Beograd na vodi graditi isključivo domaće firme, postavlja se pitanje da li su one to u stanju da urade. I da li postoji velika opasnost da tih 20.000 uposlenika i privredni oporavak cele Srbije, padnu kao kula od karata. Usled nemogućnosti da se izvuku iz kandža nelikvidnosti, nedostatka radne snage i kapaciteta neophodnih za ovakav poduhvat.

A ako već ulaže tri milijarde evra, Alabar sigurno neće dozvoliti da grade oni čijim radom nije zadovoljan. I Goran Dugandžija, bivši predsednik Grupacije za visokogradnju u Privrednoj komori Srbije, kaže za NIN da postoji realna opasnost da najveći deo domaće operative ostane izvan ovog posla. Jer, izvođači radova će se tražiti na tenderu, a šta ako tender bude takav da ga nijedna domaća kompanija ne zadovoljava? Zato moramo insistirati na tome da država stane u ovom slučaju iza građevinske operative i uradi sve što je do nje da pomogne industriji da bude uposlena na ovom poduhvatu. Moraju se doneti mere za oporavak građevinske industrije, ali i domaća preduzeća u dogovoru države, banaka i njih samih, osloboditi tereta nelikvidnosti. Drugim rečima, moramo dogovoriti reprogram i skidanje hipoteka kako bi se industriji dali odušak i prostor da može da se prihvati ovakvog posla. A ako imate podršku države i dugoročan posao, što Beograd na vodi jeste, onda će i banke lakše pristati na ovakav aranžman, objašnjava Dugandžija.
Znajući sve rizike, opravdano je zaključiti da Beograd na vodi možda jeste ponos Srbije, kako to reče Mohamed Alabar, obraćajući se u Dubaiju srpskim novinarima, ali je taj ponos bez sumnje na dugačkom štapu.