Ni graditelja, ni kupaca

Nada stotine hiljada podstanara i onih koji i u četvrtoj deceniji života žive pod roditeljskim krovom da će se dokopati svog stana srušile su se kao kula od karata. Vladinom Uredbom o podsticaju stanogradnje, usvojenom prošle nedelje, od najavljivanih 500 evra na obodima Beograda do maksimalnih 1.200 za kvadrat stana u drugoj beogradskoj zoni, cena je porasla na 700 odnosno 1.600 evra. A to je jedva 100 evra manje od trenutnih cena na tržištu. Vlada Srbije, da podsetimo, još prošle jeseni je najavila izgradnju 10.000 jeftinih stanova. U skladu s tim odlučila je da iz ovogodišnjeg budžeta izdvoji dve milijarde dinara za subvencionisanje izgradnje stanova, objasnio je Oliver Dulić, ministar za prostorno planiranje. Zainteresovani investitori moći će kod banaka, sa kojima će ministarstvo prethodno sklopiti ugovor, da dobiju kredit po subvencionisanoj godišnjoj kamati od sedam odsto (od oko 10 odsto kamatne stope banaka država će subvencionisati sedam, a samo tri će plaćati investitor). Gradnja bi trebalo da počne, očekuju u ovom ministarstvu, u narednih dva ili tri meseca. Uredbom se kupcu ovog stana zabranjuje prodaja ili davanje u zakup najmanje pet godina Aleksandra Kon, suvlasnica agencije za nekretnine Alka, skeptična je da će vladin plan masovne stanogradnje uspeti. „Možda će i biti zainteresovanih investitora, ali cene koje je Vlada propisala skoro su iste kao i tržišne. Vi i danas na Novom Beogradu možete kupiti stan po 1.450 evra, a u Obrenovcu ili Mladenovcu za 700 ili 800 evra. Takozvani `vladini` stanovi, dakle, nisu jeftini. U najboljem slučaju moglo bi se reći da su povoljni, ali zašto bi neko čekao dve godine da se oni sagrade kada i trenutno može naći stan po tim cenama“. Srbija nema tržište nekretnina, tvrde upućeni i bez izgradnje desetine hiljada stanova neće biti realnih cena, jer pojedinačna gradnja zgrada od 1.000 kvadrata na tri ili četiri ara placa nije tržište. Ilustracije radi, u 2009. godini sagrađeno je upola manje stanova nego 2008. godine, kada ih je napravljeno oko 17.000 što je, takođe, znatno manje nego što se gradilo do pre dvadesetak godina. Poznato je, takođe, da je i to kakvo-takvo tržište prilično monopolizovano, te da se gradnjom često bavi tek nekoliko firmi i pojedinaca čija je zarada prethodnih godina prelazila i 100 odsto. Cene kvadrata su za to vreme besnele. Pre početka ekonomske krize, naročito tokom 2008. godine, cene stana u pojedinim delovima grada, poput Vračara, Novog Beograda ili Starog grada dostizale su i 4.000 evra za kvadratni metar. NIN-ov izvor, inače bivši investitor, objašnjava da su cene kvadarata počele da „divljaju“ od 2006. godine kada su građani masovno uzimali stambene kredite, jer su konačno nakon dve decenije dobili priliku da, pod kakvim god uslovima, dođu do sopstvenog stana. Stalna poskupljenja kvadrata stana nisu bila posledica ni rasta cena građevinskog materijala, niti dažbina državi, nego upravo velike tražnje za stanovima a male ili skoro nepostojeće ponude. To je i razlog zbog kojeg cene stanova, u jeku krize, jedva da su smanjene za 20 odsto, iako je tražnja potpuno stala. Da je za kupovnu moć građana cena kvadrata od 1.600 evra preskupa i nedostižna smatra i Goran Rodić iz Udruženja za građevinsku industriju Privredne komore Srbije, ali i sami investitori. „Mi smo predlagali da država prva počne sa gradnjom stanova za vojsku, policiju... i da bude zamajac stanogradnje, a da tako pomogne i građevinsku industriju koja je trenutno na kolenima. Rezerve materijala su na nivou polugodišnje proizvodnje. Nakon toga, u taj posao da uđu i investitori. Ovako se investitori žale na male cene, građanima je to opet skupo i bojim se da neće biti potrebnog odziva ni jednih, ni drugih“, kaže Rodić. I dok će banke kreditirati gradnju stana, obaveza investitora je da pronađe lokaciju i da poseduje lokacijsku dozvolu za gradnju pre nego što od banke zatraži kredit. Trenutno se, kako za NIN kaže Nemanja Komazec, državni sekretar u Ministarstvu za prostorno planiranje, pregovara sa Vojskom Srbije o zemljištu koje oni poseduju. „Naša namera je da uz adekvatnu naknadu Ministarstvu odbrane, dobijemo zemljište na kojem su trenutno kasarne i ponudimo investitorima kao lokacije za gradnju stanova“, objašnjava Komazec. Dragan Mijatović, iz Deneza investa, kaže za NIN da bi u drugoj zoni kvadrat trebalo da košta 1.350 evra, odnosno da je realna cena kvadrata stana „malo bolja plata“. Mijatović tvrdi da je država investitore opteretila brojnim taksama i naknadama, ali da je problem pre svega preskupo zemljište. „Umesto što od investitora zahteva da sami pribave zemljište država je, ako želi masovnu stanogradnju, trebalo da zemljište da besplatno, a onda da uslovi da kvadrat u gradskoj zoni ne sme biti skuplji od 1.200 evra, pa i jeftiniji. Uz preskupo zemljište, gde ar placa ne možete kupiti ni za 50.000 evra nema jeftinog stana. Zemljište je ovde precenjeno i njegove cene su iznad svake realnosti. Po trenutnoj ceni zemljišta investitor ni kada bi kvadrat stana prodavao za 2.500 evra nema zaradu“. NIN-ova računica pokazuje da investitora, ukoliko se izuzme zemljište, kvadrat stana u drugoj zoni košta najviše 950 evra, dok su ga neki investitori prodavali i po više od 2.000 evra. Poznavaoci tržišta nekretnina, kažu da investitori neće pristati da grade „subvencionisane stanove“ ako nemaju najmanje od 20 do 30 odsto zarade, te će među onima koji i pristanu da grade najviše njih tražiti lokaciju u drugoj ili eventualno trećoj zoni, dok gradnje najpovoljnijih stanova verovatno neće biti. Za razliku od skeptičnih NIN-ovih sagovornika, u pogledu odziva investitora, Goran Dugandžija, direktor građevinskog preduzeća Duga sistem i predsednik Grupacije za visokogradnju u PKS-u, veruje da je usvojena uredba povoljna za investitore. On kaže da su njihovi troškovi po kvadratu stana u drugoj beogradskoj zoni 1.350 evra i da im je zarada od 250-300 evra dovoljna da pristanu na vladin poziv. „Ova uredba je pravi primer kako država može i treba da pomogne građevinskoj industriji. Prvobitan predlog ministarstva bio je da kvadrat u drugoj zoni košta maksimalno 1.200 evra i to bi bilo nerealno. Investitori sigurno ne bi gradili po tim cenama. Više bi im se iplatilo da oroče novac u banci nego da grade stanove. Uz ove cene to je, ipak, moguće“, kaže Dugandžija. Mizernoj gradnji stanova u 2009. godini i kolapsu građevinske industrije doprinela je i država, žale se investitori, jer je septembra prošle godine donela novi Zakon o planiranju i izgradnji, ali bez pratećih podzakonskih akata bez kojih je njegova primena otežana, a ponekada i nemoguća. Oni ukazuju na stanje u Beogradu gde od septembra prošle godine do danas nije izdata nijedna građevinska dozvola. Sa druge strane, ministar Oliver Dulić tvrdi da novi zakon nije prepreka za izdavanje ni lokacijskih ni građevinskih dozvola, već da su za to krivi „specifični“ odnosi u vladajućoj kolaciji. Kako je Dulić rekao prošle nedelje, problem lokacijskih dozvola je rešen nakon razgovora sa gradonačelnikom Draganom Đilasom, te je u nekoliko poslednjih dana izdato više stotina tih dozvola. To, međutim, po tvrdnjama pojedinih NIN-ovih sagovornika, samo pojačava sumnju da dozvole nisu izdavane da bi se izašlo u susret interesima nekih inestitora da prodaju svoje već sagrađene stanove. Milan Vuković, gradski sekretar za urbanizam i građevinske poslove, za NIN nije odgovorio da li je ministrova tvrdnja tačna, rekavši nam da je ministar već dao odgovor na to pitanje. Vuković kaže da je do sada podneto oko 800 lokacijskih dozvola, ali da u više od 70 odsto zahteva oni nisu potpuni, pa investitor mora da dopuni neophodnu dokumentaciju. Od toga ko je u ovom konkretnom slučaju u pravu, važnije je to što niti će biti jeftinije zemljište, niti će jeftinije biti brojne naknade i takse. Sve u svemu, da će se građani, po svoj prilici, načekati jeftinih stanova najbolje govori to što niko u ovom lancu (loncu) nije pokazao spremnost da se odrekne bar malog dela svog kolača: ni investitori ni građevinari ni banke ni država. Zagonetka U Uredbi o merama podrške građevinskoj industriji koju je Vlada usvojila prošlog četvrtka, a koja se može naći na sajtu Vlade Srbije piše da kvadrat stana u petoj i ostalim zonama Beograda, osim ekstra i prve zone košta 695 evra, dok u materijalu Ministarstva za zaštitu životne sredine i prostornog planiranja, koji je novinarima podeljen na konferenciji za novinare, stoji da u pomenutim zonama kvadrat košta 895 evra. Ni posle tri dana nismo uspeli da saznamo koliko košta cena kvadrata. U Ministarstvu za životnu sredinu rekli su nam da se pozovemo na podatak iz njihovog materijala. Pošto je on u suprotnosti sa podatkom u Uredbi koju je, ponavljamo, Vlada usvojila mi smo se u tekstu koristili cenom iz Uredbe. Građevinsko zemljište u privatnoj svojini Vlada Srbije usvojila je istovremeno i Uredbu o konverziji prava na korišćenje zemljišta u pravo na svojinu čime se nakon više od 50 godina dozvoljava privatna svojina nad građevinskim zemljištem. Vlasnici nekretnina moći će, kada Uredba stupi na snagu, da u nadležnim službama podnesu zahtev za konverziju prava za građevinsko zemljište za koje su do ovog trenutka imali pravo korišćenja na 99 godina i da bez ikakve novčane naknade steknu vlasništvo nad njim. Ministar Dulić upozorava da je pravo svojine neophodno ukoliko neko želi da gradi, te se dozvole za gradnju neće izdavati ukoliko vlasnik ili investitor prethodno nije izvršio konverziju i stekao pravo svojine na tom zemljištu. I dok će najveći broj građana konverziju izvršiti besplatno, vlasnici privatizovanih preduzeća koji nisu nastavili proizvodnju, već su preduzeća kupovali kako bi se za relativno male pare domogli atraktivnih lokacija i zemljišta za gradnju poslovnih i stambenih objekata, pravo na svojinu moraće da plate i to razlikom između tržišne cene placa i novca kojim su platili privatizovano preduzeće. Cene stana u Beogradu (u EUR) Zone* subvencionisani tržišna cena II 1.595 1.400–2.000 III 1.290 1.150–1.400 IV 945 600–1.000 Ostale 695 500–800 II zona (deo Novog Beograda, Banovo brdo, Voždovac, deo Banjice, Bulevar despota Stefana, Šumice, Lekino brdo...); III zona (Krnjača, deo Karaburme, Medaković, Braće Jerković...); IV zona (Kotež, deo Krnjače, deo Mirijeva, Obrenovac, Mladenovac, Lazarevac...); Ostale zone (Ovča, Borča, Sremčica, obodi grada...) Izvor: Ministarstvo za prostorno planiranje i NIN Cene kvadrata u drugim gradovima (subvencionisani, u EUR) zona grad cena Novi Sad I 1.100 II 895 Niš i Kragujevac I 900 II 695 Ostale opštine 695 Struktura cene stana (u EUR)* Prodajna cena 1.900 Građevinski radovi 450 Naknade i takse 350 (komunalije, grejanje, struja, zelenilo, projekti...) Zemljište 450 Zarada investitora 650 * II beogradska zona, m2, zgrada od 1.000 m2 Izvor: NIN