Građevinari desetkovani

Da građevinska industrija ne pamti gore dane, potvrđuje i činjenica da je osnovana još jedna Radna grupa za prevazilaženje krize u ovoj privrednoj grani. Treća po redu. Nakon, da ih tako nazovemo, „kriznih štabova“ koji su formirani i na nivou grada Beograda i na nivou ministarstva za prostorno planiranje, sada je osnovana Vladina Radna grupa kojom predsedava premijer Cvetković, lično. Ministar prostornog planiranja Oliver Dulić za NIN objašnjava da će najnovije telo pokušati da zajedno sa svim resornim ministarstvima pronađe rešenje za nelikvidnost koja trenutno „izjeda“ građevinska preduzeća. Dulić kaže da jedna od najbitnijih mera, na kojoj će on insistirati, treba da bude pokušaj da Fond za razvoj reprogramira dugove građevinara ili refinansira njihove kredite kod komercijalnih banaka. Za sada stvari stoje ovako. Prema anketi koju je Grupacija za visokogradnju Privredne komore Srbije nedavno sprovela među najvećim građevinskim preduzećima u našoj zemlji, uposlenost ove privredne grane u martu 2010. godine manja je za oko 70 odsto nego u martu prošle godine. U isto vreme broj radnika je prepolovljen. Da zlo bude veće, najveći broj zaposlenih otkaze je dobio u poslednjih šest meseci, što pokazuje da se kriza u građevini dodatno produbljuje, dok neki od sagovornika sa kojima smo razgovarali tvrde da je 2010. godina propala za gradnju i da se one firme koje ovo prežive mogu nečemu nadati tek narednog proleća. Samo, koliko će njih da preživi? Jer, zna se da je lane ugašeno oko 500 građevinskih firmi, a procenjuje se da će tokom ove godine u likvidaciju otići njih još sedam stotina. Pomenuta anketa je pokazala i da gotovo 30 odsto preduzeća koja se bave visokogradnjom ima problema sa likvidnošću i tokom godine, zbog nemogućnosti da izmire obaveze, nekoliko puta upada u blokadu. Ni to, međutim, nije sve. Zastoj u investicijama doveo je do smanjenja posla u fabrikama građevinskog materijala koje su 2009. završile sa padom proizvodnje između 20 i 40 odsto. Zalihe građevinskog materijala trenutno su na četvoromesečnom nivou i, kako kažu proizvođači, kada bi sada zaustavili proizvodne trake, materijala bi imali dovoljno za celu 2010. I sam Dulić priznaje da je stanje alarmantno: „Ne postoje investitori, nema tražnje, nema ni ponude, još manje je investicija“, opisuje situaciju „svojim rečima“ ministar. Zbog toga je ogromna nelikvidnost zahvatila građevinska preduzeća, koja s jedne strane imaju velika potraživanja od države, ali joj, s druge strane, mnogo i duguju. Takvu situaciju Dulić pravda, na prvom mestu, krizom, koja je, kako je već više puta izjavljivao, imala „razarajući efekat na obim dostupnih finansija i na strani ponude i na strani tražnje“. Drugim rečima, besparica je i među investitorima i među kupcima nekretnina. Nema sumnje da je još aktuelna ekonomska kriza doprinela smanjenom investiranju i odustajanju od nekih planiranih projekata. Investitori, bilo da se radi o stambenoj ili izgradnji poslovnih objekata, novac pozajmljuju od banaka, a banke su, opet, od početka krize daleko opreznije i, mada ne pate od nedostatka novca, kredite daju na kašičicu. Povrh svega, ni novi zakon o planiranju i izgradnji nije pomogao građevinskoj industriji da se iščupa iz krize. Naprotiv. I pored najbolje volje i želje da se uvede red u oblast izgradnje, glavna, ali reklo bi se i jedna od retkih vrednosti ovog zakona je uvođenje privatne svojine nad zemljištem. Sve ostalo, hteo to zakonodavac ili ne, „zaškripalo“ je od samog početka i postalo kamen spoticanja investitora, a time i celokupne građevinske industrije, od operative do proizvođača materijala. Najveći je problem u Beogradu gde je, uprkos ogromnoj koncentraciji stručnog kadra i parama koje su za to izdvajane, situacija sa izradom neophodne planske dokumentacije – najgora. Problem je zapravo u tome što ne postoje detaljni urbanistički planovi bez kojih nije moguće izdavati dozvole za gradnju. Da bi se to nekako premostilo, tj. da bi se već mesecima zaustavljena izgradnja nekako pokrenula, odlučeno je da se dozvole izdaju i na osnovu generalnog urbanističkog plana. Očekuje se da detaljni urbanistički planovi (kao i studija visokih objekata u Beogradu, koja će takođe biti osnov za izdavanje dozvola) budu završeni do marta naredne godine. Tada bi, ako je verovati Ministarstvu za prostorno planiranje, dozvole trebalo da se dobijaju za nekoliko meseci. Da bi ovaj zastoj u izdavanju lokacijskih i građevinskih dozvola nekako bio bar malo ublažen, Ministarstvo za prostorno planiranje je pre dvadesetak dana donelo Pravilnik o etapnoj gradnji koja investitoru omogućava da objekat počne i pre nego što dobije građevinsku dozvolu. „Mnogo prašine se diže oko neizdavanja građevinskih dozvola u Beogradu, jer je gradnja u Beogradu 70 odsto ukupne gradnje u ovoj zemlji. Ali činjenica je i da nema mnogo ni podnetih zahteva. Mi smo od 2003. do 2008. imali investicioni bum, firme su se prezadužile kako bi obnovile zastarelu opremu, a onda je došla recesija i sve je stalo. Sada su te iste firme ostale bez posla i imaju problem sa likvidnošću i nisu u stanju da vraćaju dugove bankama“, kaže za NIN Dejan Mišović, vlasnik Kolubara invest gradnje i predsednik Odbora za građevinarstvo Privredne komore Beograda. Ni država, opet, kaže Mišović, nije bila mnogo od pomoći. „Ova zemlja nema administrativni kapacitet koji može da isprati reforme. I onaj ko u nezgodno vreme menja zakon morao bi toga da bude svestan. Mi drugu zemlju nemamo, ne možemo se svi iseliti i doći kada reforme budu gotove. Moramo raditi nešto i dok su one u toku, zato je trebalo ostaviti mali prostor gde bi ljudi mogli da rade, dok se te promene sprovode“. Investitori najčešće upiru prstom na rad Poreske uprave kada je u pitanju konverzija uz naknadu (videti antrfile) i rad Geodetskog zavoda kod koga bi ubuduće trebalo da bude katastar svih nepokretnosti. Ni jedna ni druga instistucija, kažu nam investitori, nisu u stanju da primenjuju odredbe novog zakona. Poreska uprava nema parametre na osnovu kojih utvrđuje vrednost zemljišta, a time i visinu naknade za konverziju pa se sve svodi na proizvoljnju ocenu. Katastar, sa druge strane, muče i nedostatak kadrova, neefikasnost, spora i komplikovana procedura prepisa zemljišnih knjiga iz sudova u jedinstvenu bazu nepokretnosti. Dragan Kopčalić, vlasnik preduzeća Montera, kaže za NIN da je najveći problem to što država nije odredila šta su njeni razvojni prioriteti, već se sve radi paušalno. „Ministar Mrkonjić je prošlog leta izjavom da će se graditi stanovi od 500 evra po kvadratnom metru zaustavio tražnju za stanovima. Od avgusta do novembra u Beogradu nije prodato više od 10 stanova. To je, najblaže rečeno, neozbiljno“, kaže Kopčalić. Oči države, ali i većine građevinskih preduzeća, uprte su trenutno u najavljenu izgradnju 5.000 stanova u beogradskoj opštini Voždovac, koji će se graditi u okviru državnog projekta subvencionisanja projektnog finansiranja uz limitirane cene kvadrata stana. Srđan Vujičić, iz King Sturge-a, za NIN kaže da, prema njihovom istraživanju, tržištu nekretnina u Srbiji još uvek nedostaje 20.000 stanova i da je nerealno očekivati da kvadrati budu jeftiniji. „U javnosti je stvorena slika da investitori zarađuju i više od sto odsto na izgradnji nekretnina, što nije tačno. Ako želimo podstaći stanogradnju i sniziti cene, država bi trebalo da smanji takse i naknade koje plaćaju investitori. Nigde u okruženju dažbine nisu toliko visoke kao u Srbiji. A investitori će, za očekivati je, zbog aktuelne krize u građevinarstvu sigurno biti spremni da se odreknu dela svog profita“, kaže Vujičić. I Dejan Mišović smatra da izgradnja jeftinih stanova nije rešenje za građevinsku industriju. „Neke građevinske firme će nakratko dobiti posao, izgradiće se nekoliko hiljada stanova i šta onda?“ NIN-ov sagovornik predlaže državi da „otkoči“ gradnju tako što će komplikovanu administrativnu proceduru i sporost u primeni novog zakona, zameniti osnovnim pravilima koja će omogućiti brzo i lako dobijanje dozvole za gradnju. „Država nema novca da gradi i zato bi bilo logično da onome ko ima para i želi baš ovde da gradi omogući da to i uradi. A ne da ga sapliće na svakom ćošku, naknadama koje niko ne razume i administracijom koja nema kapacitet da isprati primenu jednog novog propisa. Umesto plaćanja naknada za sve i svašta, pustite da se gradi. Uposlićete kompanije i imati prihode od naplate poreza. Ovako, ako se ne gradi, niko neće imati koristi“, poručuju građevinari i investitori državi. Zvuči logično. Paradoksalno je samo što država u poslednjih godinu dana non-stop pokušava raznim merama i programima da pomogne građevinarstvu. A efekti su nula. Ili – tu negde. Oliver Dulić, ministar za prostorno planiranje Konverzija i u naturi Uredbu o konverziji prava korišćenja u pravo svojine nad zemljištem investitori i krupni kapitalisti su od samog početka dočekali na nož. Prvi, zato što se plaše naknadno uvedenih obaveza, a drugi, zato što se Uredba i odnosi na njih, odnosno na preduzeća koja su u privatizaciji kupili ne zbog delatnosti, već zbog atraktivnog zemljišta. Kako se može čuti, na poslednjem sastanku predstavnika Vlade, sindikata i biznismena, Milana Beka najviše je zanimalo šta će biti sa primenom Uredbe o konverziji i koliku bi naknadu Luka Beograd mogla da plati za sticanje prava svojine nad zemljištem Luke. Tri meseca nakon usvajanja ove Uredbe, zbog „mršavih“ rezultata, Vlada, tačnije resorno ministarstvo, odlučilo je da Uredbu promeni, i kako za NIN kaže Oliver Dulić nova uredba biće drastično drugačija od postojeće. Zbog čega menjate Uredbu? Naš interes nije da nekome odredimo previsoku naknadu, već da to bude tržišna cena, ni manje ni više od toga. Uočeno je da konverzija ide sporo i zbog toga što ne postoji dovoljan kapacitet administracije da se to obavi valjano. Uredba je dobra, ali nedovoljno precizna i sada ćemo to popraviti. Šta se drastično menja? Narednih dana ćemo pozvati proceniteljske kuće da se uključe u ovaj posao i za račun investitora koji želi konverziju urade procenu vrednosti zemljišta. Jasno ćemo propisati parametre na osnovu kojih će se ta procena raditi i onda će zadatak Poreske uprave biti samo da potvrdi tu procenu i da saglasnost. Procenjivaće se na osnovu prometovane vrednosti zemljišta u poslednjih godinu dana, umanjene za određeni iznos u zavisnosti od komunalne opremljenosti zemljišta, infrastrukture i još nekih stvari. Da li predviđate i mogućnost plaćanja na rate i u naturi? Da. Omogućićemo lokalnoj administraciji da se sa investitorom dogovori kako će plaćati konverziju. U zavisnosti od veličine zemljišta koje se konvertuje, omogućićemo plaćanje na više rata, pa i do deset godina. Takođe, moći će naknadu da plate u zemljištu ili nekretninama.