Zašto su stanovi i dalje skupi: Stručnjaci o sistemskim razlozima koji drže cenu kvadrata

Iako se očekivalo da će nakon višegodišnjeg rasta cena nekretnina u Srbiji doći do zahlađenja tržišta koje bi donelo pad cene kvadrata od 20 do 25 odsto, već duže vreme, u proseku vidimo stagnaciju. Tako se i nameću pitanja zašto su nam stanovi i dalje skupi, te šta to drži cenu kvadrata na visokim nivoima, a u situaciji kada i mnogi prestonički evropski gradovi na tržištu nekretnina koriguju cenovnik nadole.

Cene stanova u Srbiji na istom su nivou već drugu godinu zaredom. Pojedine opštine beleže određeni, povremeni, pad, ali se u proseku, može reći da se na tržištu nekretnina ništa mnogo ne menja. Najskuplje nekretnine i dalje su u Beogradu, a ne zaostaju mnogo ni centralne opštine u Novom Sadu i najatraktivnije lokacije u Nišu.

Nebojša Nešovanović, stručnjak za nekretnine i stariji direktor u kompaniji CBRE, kaže za NIN da je Beograd najpopularniji po investiranju u nekretnine i da se brojka od 70 procenata, koliko je ranije bilo keš kupaca, sada pomerila na 85 procenata. Dodaje i da postoji nekoliko sistemskih razloga za visoke cene, a kao jedan od osnovnih podvlači nedostatak funkcionalnog tržišta kapitala. Sve to, tvrdi sagovornik, dovodi do toga da naše tržište više liči na razvijene berze na razvijenim trižštima nego na tržište nekretnina.

"Problem je to što nemamo prave investicione prilike, ni na berzi, niti van nje. S druge strane, imamo tržište nekretnina koje je već tradicionalno dobro, gde cene kompaktno rastu i gde su ljudi prilično sigurni. Sigurni su da to što imaju fizički postoji, da imaju ključ od stana. Sve drugo, za njih je rizik. Tako sav višak vrednosti koji kreiramo u zemlji na kraju završi na tržištu stanova, što gura cene naviše. Da bi smirili tržište stanova, mora da se napravi ozbiljna berza, koja bi ljude sa viškom kapitala „odveli“ sa tržišta stanova – objašnjava Nešanović i napominje da na zapadu dolazi do obrta, a što bi moglo a se dogodi i kod nas.

"Vidimo da je na tržištu kapitala na zapadu vraćeno poverenje investitora i da su berze na istorijskom maksimumu. Ako se to poverenje vrati kod nas i kamate krenu da padaju, a što se očekuje u ovoj godini, ne bi me iznenadilo da u drugoj polovini godine ponovo vidimo pritisak, i na cene i rast prometa", ukazuje naš sagovornik.

PROFIMEDIA / bane.m / Alamy / Alamy / Profimedia

I predsednik Upravnog odbora Udruženja Klaster nekretnina Nenad Đorđević kaže da  će Evropska centralna banka olabaviti monetarnu politiku i da će euribor pasti, što će ponovo dovesti do većeg uzimanja stambenih kredita kod banaka.

"U našim uslovima kada se i dalje najveći deo kupoprodaja, više od 80 odsto, finansira gotovinom, to će imati psihološki značaj da naši ljudi imaju signal da ne očekuju pad tržišta. Mislim da se taj signal na našem tržištu već sada prihvata i da će ono, što se tiče prometa, ići pravcem oporavka", naveo je Đorđević za Tanjug.

Prema zvaničnim podacima Republičkog zavoda za statistiku (RZS) u decembru 2023. je izdato 2. 510 građevinskih dozvola, što predstavlja smanjenje od 2 odsto u odnosu na isti period prethodne godine. Od ukupnog broja dozvola izdatih u decembru, 83,9 odsto dozvola odnosi se na zgrade, a 16,1 procenat na ostale građevine. Prema tim podacima prijavljena je izgradnja 4.274 stana, s prosečnom površinom od 71,6 kvadrata.

U Nemačkoj kvadrat jeftiniji za 15 odsto

Cene stanova po evropskim prestnicama daleko su veće, ali mnogi gradovi poslednjih meseci beleže niže cene. Najveći pad u poslednjem kvartalu prošle godine zabeležen je u Luksemburgu (17 odsto), u Nemačkoj (-15 odsto), te Finskoj, Mađarskoj i Slovačkoj (sa po -12 odsto).

U Minhenu, jednom od najopularnijih gradova u Nemačkoj, kupci su za stan u novogradnji prošle godine morali da plate u proseku 10.500 evra po kvadratu, au Parizu 13.000 evra. Nešto jeftiniji su London, Oslo i Frankfurt, gde prosečna cena kvadrata iznosi 8.400 evra. U Hamburgu, kupci su plaćali 6.900 evra, a u Berlinu 6.500 za kvadrat stambenog prostora.

Sa druge strane, Bugarska je zemlja koja privlači sve veći broj stranih investitora i kupaca nekretnina. U bugarskim gradovima Varna i Burgas cene su najpovoljnije i novi stan u proseku može da se kupi za 900 evra po kvadratu.